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600748
上實發展

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上實發展(600748)主營業務收入 成本利潤及毛利率

2019-12-31主營構成分析
業務名稱 營業收入(元) 收入比例 營業成本(元) 成本比例 利潤比例 毛利率
按行業 房地產行業 38.21億 88.31% 27.92億 86.33% 94.19% 26.92%
建筑施工業 5.06億 11.69% 4.42億 13.67% 5.81% 12.55%
按產品 房地產銷售 32.01億 73.99% 23.59億 72.95% 77.07% 26.30%
工程項目收入 5.06億 11.69% 4.42億 13.67% 5.81% 12.55%
物業管理服務 4.06億 9.39% 3.59億 11.11% 4.31% 11.59%
房地產租賃 2.13億 4.93% 7331.95萬 2.27% 12.81% 65.61%
主營介紹 主營業務:

房地產開發、房地產經營

產品類型

房地產銷售、房地產租賃、物業管理服務、工程項目

產品名稱

房地產銷售、 房地產租賃、 物業管理服務、 工程項目

經營范圍

房地產開發、房地產經營、與房地產業務相關的信息咨詢服務、國內貿易(上述經營范圍不涉及前置審批項目)。【依法須經批準的項目,經相關部門批準后方可開展經營活動】

董事會經營評述

  一、經營情況討論與分析
  2019年,面對全球經濟增速明顯放緩、中美貿易摩擦不斷等復雜外部情況,我國經濟增長依然保持總體平穩、穩中有進的發展態勢。房地產政策方面,政府堅持“房住不炒”總基調,嚴控房地產金融風險,落實各地方政府主體責任,保障“因城施策”的有效執行。推動新型城鎮化建設,加強以京津冀、長三角、粵港澳等中大型現代化都市圈的規劃建設。同時,推進租賃住房、保障房等多層次住房供應體系的不斷完善,切實做到穩房價、穩地價、穩預期,穩妥推進我國房地產長效機制實施。在此大環境下,房地產持續調控效果明顯,全國大多城市商品房銷售價格漲幅有所回落。其中,一線城市中低價樓盤銷售市場份額得到提升,二、三線主要城市置換剛需仍保持平穩,改善型需求繼續穩步釋放。結合限售限貸等政策的強力調控,市場投機有所減少,房地產銷售趨于理性。

  二、報告期內主要經營情況
  報告期內,公司積極應對宏觀經濟壓力和復雜的行業形勢。一方面,運用多元融資手段保障資本結構穩健,靈活制定銷售策略保障業績平穩。另一方面,緊跟市場動態,積極研究發展方向、挖掘提升核心競爭能力,堅持守正創新、以期在主營業績持續平穩的前提下激發公司活力,在不斷變化的行業格局中謀求發展空間。
  1.市場融資再創佳績,多元融資優化資本結構
  報告期內,公司持續關注資本市場流動性和債券市場動態,在充分權衡公司資金需求、資金結構和市場流動性等綜合情況下,敏銳捕捉債券市場窗口期,于今年上半年順利完成“14上實02”債券回售及“19上實01”債券發行工作。一方面,公司于今年3月完成了“14上實02”公司債券的回售工作,回售金額8.9億元,余額1.1億元,后續2年債券存續期間的票面利率維持在3.23%。另一方面,公司積極推進2019年公開發行公司債券的各項工作,于3月底獲得中國證監會關于核準公司公開發行18億元公司債券的批復,并于4月底以4.28%的票面利率成功發行“19上實01”公司債券(3+2年期)8.9億元,在有效控制公司資金成本的前提下保障公司資本市場融資通道暢通。今年下半年,公司積極嘗試可續期債權融資等不同形式融資業務,加強公司資金結構多元穩固,確保公司主業運行資金穩健充裕。
  2.項目銷售緊抓機遇,項目拓展聚焦深耕
  在房地產銷售方面,報告期內,面對主要項目所在一、二線城市持續嚴控不放松的房地產政策,公司穩扎穩打、精準出擊,把握區域市場機遇、深度挖掘項目價值,精準蓄客、加速轉化。
  2019年,公司實現簽約面積約39.5萬平方米,簽約金額約78.9億元。其中,上海青浦“上實-海上灣”四期、上海靜安“泰府名邸”、泉州“上實-海上海”、杭州“上實-海上海”二期、湖州“上實-天瀾灣”、“上實-雍景灣”等重點項目銷售業績不俗;上海嘉定“海上公元”、上海青浦“北竿山”、成都“上實-海上海”等項目的尾盤清盤工作也緊鑼密鼓地推進。項目拓展方面,報告期內,公司聚焦服務國家戰略,關注重點項目所在核心區域,積極探索多元化項目拓展路徑。今年2月底,公司以28.2億元,樓板價約合2.4萬/平方米的低價摘得上海寶山顧村大型居住社區兩幅地塊國有建設用地使用權,該兩幅地塊合計占地面積約5.87萬平方米,容積率2.0。同年8月和10月,公司以合作競買的方式分別成功摘得上海市閔行區和青浦區的租賃住宅用地各一幅,合作待開發土地面積約合5萬平方米。項目拓展符合公司深耕核心區域,進一步參與以上海為中心的長三角地區開發建設的發展戰略。
  3.重點項目開發迎難而上,信息化助力標準管控
  報告期內,公司在建項目12個,在建面積約230萬平方米。其中,上海虹口北外灘項目地下施工工程,基坑開挖深度高達33.5米(超深)、距離運行的地鐵線路僅9.15米(超近)且面臨深基坑工程承壓水控制難題,是迄今為止上海民用建筑施工難度最大的項目之一。公司工程技術團隊及施工單位經過反復詳細論證、逐一攻克技術難點,保障項目施工順利推進、保證地鐵線路運行安全及工程周邊相鄰建筑物的安全穩定及正常使用。青島“國際啤酒城”(三期)超高層的建筑完善設計方案后,也緊鑼密鼓地進入正式施工階段;上海寶山顧村項目作為公司首個包含部分租賃住宅的項目,公司充分發揮近年在房地產細分領域的技術研究成果,將規劃設計工作前置,針對性統籌考量項目的整體策劃定位,在提升項目整體開發速度的同時,也有效平衡產品結構分布進而優化項目利潤,為公司今后持續在住宅+租賃住宅類似項目上的開發設計提供寶貴經驗。項目管控方面,公司順應行業變化和市場需要,以數據賦能決策、提高管理效率、提升專業管理水平為目標,于報告期內全面對已有的數據系統進行升級改造并持續開發打造各業務信息化新系統,切實打通數據壁壘,完成工程建設的數據標準化、模塊化及可復制化,以立體化數據規范建設施工流程。啟動專業條線供應商庫的建設、助推專業流程重塑,不斷優化提高項目開發管理效率。
  4.物業管理整合提升,不動產經營多點發力
  報告期內,公司繼續加強物業管理平臺的整合力度,進一步統一物業服務標準,編制完成秩序維護及環境管理的專業工作指導手冊。同時,公司致力于物業服務業態結構優化及市場化拓展,成效顯著,全年新拓展司法機構、民政服務、會展中心、高等院校等城市公共設施及商業物業項目30個,在管面積超2500萬平方米,物業服務板塊營業收入達8.02億元。“上實服務”在中國物業管理行業首次發布物業服務企業500強榜單中名列第44位、同時位居“上海市物業服務綜合百強企業”第5名,并分別榮獲“2018-2019專業服務年度標桿企業”、“2019物業服務企業潛力獨角獸”等稱號。不動產經營方面,公司深入市場調研,結合自身項目特點,多點發力持續挖掘經營潛力。一方面,穩抓老客戶、優化客戶結構保障傳統商辦樓宇的租賃持續平穩,全年不動產經營收入約合4.3億元。另一方面,公司也積極嘗試開展不同業態的不動產運營。年內,公司首個酒店項目湖州皇冠假日酒店正式開業,公司將通過該酒店項目的運營積累經驗,為后續青島、泉州等其他項目的酒店經營提供支持。公司也于今年開始深入學習探索租賃住宅的經營模式,為公司未來長租公寓項目做好全方位的準備。

  三、公司未來發展的討論與分析
  (一)行業格局和趨勢
  2020年,是我國全面建成小康社會和“十三五”規劃收官的重要一年。我國將堅持穩中求進工作總基調,堅持新發展理念,以供給側結構性改革為主線,以改革開放為動力,推動高質量發展,堅決打贏三大攻堅戰,全面做好“六穩”工作,統籌推進穩增長、促改革、調結構、惠民生、防風險、保穩定,保持經濟運行在合理區間,確保全面建成小康社會和“十三五”規劃圓滿收官,同時為“十四五”發展打下堅實的基礎。房地產政策方面,政府將長期堅持“房住不炒”定位,不把房地產作為刺激經濟的手段,重點培育發展政策性租賃住房、著力完善城鎮住房保障體系。切實做到穩地價、穩房價、穩預期,穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制。
  (二)公司發展戰略
  公司以優化產品結構、優化庫存結構、優化資本結構和優化財務結構為核心,聚合內外部優勢資源,做精地產開發,做新地產服務,做專產業地產。在戰略布局上,堅持以上海為核心,形成以上海為中心的長三角區域、青島為中心的環渤海區域和成渝為中心的西南片區的“1+3+X”戰略布局,深耕城市群布局,聚焦一二線城市。在業務結構上,堅持以房地產開發、運營為主,輔以地產服務和新興產業“一核多翼”多元發展的戰略指導思路,在深耕金融地產、文化地產的同時,探索城市更新、長租公寓、養老地產等房地產細分領域的產業布局,推動落實主業多層次、多領域、高附加值的立體化升級。
  (三)經營計劃
  2020年,是公司完成“十三五”規劃目標的沖刺收官之年,也是公司繼續明確戰略、改革創新的重要之年。面對依然嚴峻的經濟形勢和房地產行業格局不斷變化的挑戰,公司將緊跟國家發展戰略,順應市場發展趨勢,集合內外部優勢資源,探索發展機遇謀求推動公司高質量發展。2020年,公司要在保持房地產主業開發運營平穩健康的基礎上,推動板塊協同、深化融產結合、拓展產業創新,為公司“十四五”規劃奠定基礎。公司力爭實現營業收入80億元,預計營業成本57.6億元;預計新開工面積35萬平方米,竣工面積58萬平方米。
  1.推動高質量發展,服務國家戰略
  2020年,公司將繼續積極研究行業動態,總結自身特點,把握業務形態和產業布局,加大科學管控力度,在持續嚴峻的行業形勢下加速創新驅動、尋求新的發展機遇,推動公司高質量發展。同時,公司以服務國家戰略、服務上海發展戰略為指導思想,充分發揮多年深耕長三角區域的豐富經驗和資源優勢,以房地產主業為切入點,堅持融產結合,加快參與長三角一體化和上海新一輪城市建設的步伐。
  2.一城一策精準定位,技術升級安全提效
  2020年,公司在房地產主營業務方面,深化研究各項目所在地的調控政策,結合各項目庫存結構的特點,提前蓄客、把控銷售節奏,精準捕捉銷售窗口期,積極落實銷售回款,全方位推動銷售工作,保障上海、泉州、湖州、青島等重點項目的銷售業績和成渝、長沙等項目的尾盤銷售的順利實施。房地產開發方面,公司依然以安全生產為核心,以技術管控為抓手,全面落實綠色建筑計劃。在規劃設計階段,根據公司開發產品多樣性的特點,以綠色建筑、超低能耗建筑、智慧社區等高標準建筑設計為技術切入點,專題研究租賃住宅、特色小鎮等細分領域產品,加強公司后續中長期項目規劃的技術儲備。在工程施工階段,堅持強化信息化管控為向導,促進施工協同,推動項目質量控制統一標準、統籌管理,最大限度加快建設進度、保障施工精度。在成本管控方面,堅守成本管控目標,推進成本對標管理,完善成本數據庫,豐富日常管理手段,切實優化項目成本。
  3.物業管理強化整合,不動產經營與時俱進
  2020年,物業管理方面,公司要繼續深化重設組織架構,打造完善管理流程,強化各地公司主體責任,加快實現整合,平穩過渡,切實提高整體經濟效益。緊緊圍繞服務上海和長三角一體化國家戰略,加大高標準多元化項目市場拓展力度。深度整合現有辦公、商業項目資源,搭建供需橋梁,大膽探索物業服務轉型升級,逐步加強規模化、品牌化、科技化的物業管理結構,擴大“上實服務”品牌影響力。不動產經營方面,隨著近年來房地產行業發展模式的轉型升級,公司不動產經營業態逐漸多元豐富。公司將與時俱進,不斷研究完善酒店、長租公寓等不同業態的管理模式,統一品牌、統一管理、統一推廣,提高管理效率。注重上下游資源整合,提高多元收入空間,有效控制運營成本,夯實經營業績。
  (四)可能面對的風險
  2020年,國內外經濟形勢依然錯綜復雜,特別是受疫情影響,經濟下行壓力更加嚴峻。房地產政策方面,“房住不炒”總基調將依然持續貫徹,地產一城一策調控不放松,嚴格防范房地產金融風險。房地產行業方面,千億集團持續擴容,頭部房企運用資源優勢互補聯合拿地開發的模式愈發普遍,房地產行業集中化態勢愈發明顯,中小房地產企業的生存空間進一步受擠壓。在此情況下,公司將密切關注宏觀經濟、行業政策和市場變化,潛心研究對策,合理配置資源,優化營銷策略,保障項目回款。多元化運用金融工具確保公司經營資金需求,多措并舉為公司穩健經營保駕護航。

  四、報告期內核心競爭力分析
  公司將堅持以上海為核心的長三角區域、青島為中心的環渤海區域和成渝為中心的西南片區的“1+3+X”戰略布局,適時增持優質項目資源;依托技術和管理優化,不斷提高項目管理的效率與精度,提升盈利能力;整合國內外戰略合作伙伴資源,推動產業地產項目落地,加快主業升級。同時,公司將加大物業服務業等新產業的培育、整合力度,堅持融產結合,堅持整合內外部資源,逐步做大規模,逐步提升盈利,逐步成為公司業務的重要組成部分。

上實發展(600748)主營業務收入(億元)
上實發展(600748)主營業務收入
上實發展(600748)凈利潤(億元)
上實發展(600748)凈利潤
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