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600748
上實發展

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上實發展(600748)主營業務收入 成本利潤及毛利率

2018-12-31主營構成分析
業務名稱 營業收入(元) 收入比例 營業成本(元) 成本比例 利潤比例 毛利率
按行業 房地產行業 29.69億 79.81% 18.96億 73.62% 93.72% 36.13%
建筑施工業 7.51億 20.19% 6.79億 26.38% 6.28% 9.57%
按產品 房地產銷售 24.16億 64.93% 14.75億 57.27% 82.15% 38.93%
工程項目收入 7.51億 20.19% 6.79億 26.38% 6.28% 9.57%
物業管理服務 3.96億 10.65% 3.58億 13.91% 3.32% 9.60%
房地產租賃 1.57億 4.22% 6271.86萬 2.43% 8.25% 60.08%
主營介紹 主營業務:

房地產開發、房地產經營

產品類型

房地產銷售、房地產租賃、物業管理服務、工程項目

產品名稱

房地產銷售、 房地產租賃、 物業管理服務、 工程項目

經營范圍

房地產開發、房地產經營、與房地產業務相關的信息咨詢服務、國內貿易(上述經營范圍不涉及前置審批項目)。【依法須經批準的項目,經相關部門批準后方可開展經營活動】

董事會經營評述

  一、經營情況討論與分析
  2018年,我國經濟堅持穩中求進工作總基調,落實高質量發展要求,繼續深化供給側改革;同時,受全球經濟增速放緩、中美貿易戰等不確定因素影響,經濟內外承壓明顯,經濟增速整體呈現降中向穩的態勢。2018年,我國房地產延續"房住不炒、因城施策"的調控政策。深入研究推動租賃市場建設和棚改等多層次、立體化住房供應體系,逐步建立房地產市場長效機制。上半年,在部分二線城市放寬人才落戶限制、三四線城市棚改貨幣化安置較熱的環境下,商品房銷售呈現優于預期的增速態勢。下半年,隨著棚改貨幣化安置的降速及各部門對房地產行業持續調控不放松,三四線城市的庫存去化急速冷卻,一二線城市的庫存徘徊在低位,在持續高壓調控的態勢下平穩去化,供需端趨于合理。在此大環境下,全國商品房成交量增速略有放緩,但銷售規模再創新高;與此同時,百億軍團持續擴容,行業集中度加速提升,強者恒強態勢愈加明顯。在房企融資渠道收緊、融資成本普遍提高的情況下,大型房企和經營穩健的國企融資優勢凸顯,部分中小房企融資難度加大、流動性風險增加。隨著樓市調控政策的持續深入和行業規模的周期性見頂,一方面,中小房企在土地、資金等稀缺資源的激烈爭奪和分化加劇中,生存空間備受擠壓;另一方面,規模房企憑借自身資源優勢和運營能力,圍繞地產開發進行橫縱向拓展,通過多元化復合布局推動企業高質量發展,探索開闊的發展空間。

  二、報告期內主要經營情況
  報告期內,公司積極應對房地產業新形勢,以經濟效益為中心,一方面,堅持業績導向帶動管理提升,以信息化建設助推流程再造,全面優化業務、資源和資金結構,夯實房地產主業盈利基礎;另一方面,堅持主動謀變推進改革創新,以戰略規劃推動企業發展,加快實現公司轉型升級,為公司在新的行業競爭態勢下謀求發展開拓新空間。
  1.持續督導成效顯著,多元融資助力穩健發展
  報告期內,公司順利完成了對前次非公開發行所收購的上海上投控股有限公司、上海上實龍創智慧能源科技股份有限公司的業績承諾考核。海通證券出具持續督導總結報告書,對公司持續督導期內的規范經營工作成果發表了明確意見,這為公司前次非公開發行后續工作劃上圓滿句號。
  年初,面對突如其來的流動性緊縮,公司在充分權衡資金需求、資金成本和市場利率趨勢變化的前提下,對"14上實01"的債券行使了上調票面利率選擇權,將票面利率由4.92%上調到5.69%,以相對較為合理的資金成本保留了"14上實01"80%(8.02億元)的債券額度。年底,基于對市場流動性再度充裕及債券市場可能重回低利率時代的趨勢性判斷,公司在房地產債券融資窗口寬松的第一時間及時啟動18億元公司債券發行申報的準備工作,旨在借助資本市場融資平臺為公司獲取較低成本的中長期資金。在行業總體融資成本普遍上升的背景下,公司憑借穩健的經營和良好的信譽評級,強化銀企合作、夯實融資成本優勢;拓展多元融資、提升獲取資金能力,嚴控負債率、穩定現金流,為公司持續穩健發展提供重要支撐力。
  2.項目銷售因城施策,開發管控精細升級
  項目銷售上,報告期內,在一二線城市調控政策不放松、三四線城市需求逐漸疲軟的背景下,公司注重對區域調控和市場的研判,審時度勢、因城施策,一方面,搶抓消費升級釋放需求機遇,聚焦首置、首改產品,精準定位客戶需求;另一方面,踏準市場節奏加快產品去化,實施積極、主動營銷策略,推動區域去化進度。公司全年實現簽約面積27.24萬平方米,簽約金額52.50億元。
  其中,湖州"上實天瀾灣"、上海嘉定"海上公元"(二期)、上海青浦"上實海上灣(鷺居)"等新開盤項目精準把握推盤節點,搶時機、搶客戶,銷售取得不俗業績;杭州"上實海上海"(一期)、上海嘉定"海上公元"于年內順利完成集中交付工作,共計交付房屋728套,交付面積約17.3萬平方米。
  項目開發上,報告期內,公司在建項目10個,在建面積226萬平方米。其中,虹口北外灘項目取得地上主體工程施工許可,加快推進建設進程。青島"國際啤酒城"(三期)超高層酒店于11月奠基并發布了釣魚臺美高梅雙品牌酒店的建筑設計方案,正式啟動地下土方施工工作。湖州上實皇冠假日酒店施工基本完成,進入運營開業前的最后調試階段。蘇州"蘇地2017-WG-10"號地塊也于年內正式開工,穩步推進施工進度。
  在保障重大項目開發進度的同時,公司持續推進項目精細化管理,增強標準化、信息化管理模塊,進一步實現公司產品開發標準化、新型化及節能化,提速項目開發,提升開發績效。報告期內,公司圍繞綠色、節能、科技等方面研發并升級產品線,為客戶打造綠色、智能等符合時代理念產品的同時,提升產品溢價能力,增強市場競爭力。公司所有在建項目均按照"綠色全星計劃"設計,其中,按綠色建筑二星設計8項,占全部在建項目的47%,按LEED金級和銀級設計各2項。技術應用方面,除了在青島"國際啤酒城"(三期)等重點項目繼續全方位使用BIM應用進行精細管理外,更著手統籌升級公司標準化工作模塊,完善并實現各后臺管理系統的數據對接,圍繞"可復制、低成本、工期短"的核心思路全面打造公司數據化工作環境。在持續提升開發質量、進度的同時,公司上下齊心全力保障各項目安全生產工作,并榮獲"2018全國安全文化建設示范企業"稱號。
  3.物業管理定位轉變,不動產經營整合升級物業管理方面,公司物業服務板塊立足都市服務的目標,在推進規模化擴張的同時逐步實現
  管理對接、平臺整合、品牌鍛造。今年上半年完成對去年年底新收購的兩家物業公司的管理對接,確保旗下四家物業管理公司的統一平臺搭建,為全面實現物業管理模塊化、標準化奠定基礎。物業管理服務板塊整合的協同效應明顯,報告期內,物業服務板塊實現收入7.52億元,新承接項目20個、成功續標項目39個,物業服務面積2300萬平方米,非住宅類物業服務比例攀升至43%;"上實服務"參評2018物業管理綜合實力百強企業,位居第24位,物業服務排名上升明顯。以"上實服務+"名義參展第二屆國際物業管理產業博覽會,并發布全新"尚實優享服務計劃",全面提升物業管理品牌知名度和美譽度。
  不動產經營方面,報告期內,公司在立足穩定租賃率水平、持續優化客戶結構、經營好現有商業物業的基礎上,持續通過模式創新、服務升級,助力"上實服務+"品牌建設。一方面,公司對旗下所有不動產資源進行有效整合,構建不動產投資運營平臺,挖掘不動產經營潛力,發揮集中管理效能,全年實現房地產租賃收入3.71億元;另一方面,不動產經營團隊通過內外部交流學習多業態資產管理經驗,為公司拓展長租公寓、健康服務等多元業務提供管理支撐。

  三、公司關于公司未來發展的討論與分析
  (一)行業格局和趨勢
  2019年,我國經濟發展將堅持穩中求進,堅持新發展理念,堅持推動高質量發展,堅持供給側結構性改革,堅持深化市場化改革、擴大高水平開放,加快建設現代化經濟體系。穩金融、穩外貿、穩外資、穩投資、穩預期,提振市場信心,謹慎應對中美貿易摩擦及全球經濟下行預期,做好風險防范工作,保持經濟運行在合理區間。房地產政策方面,堅持"房住不炒"定位,因城施策、分類指導,夯實地方政府主體責任,以穩地價、穩房價、穩預期為目標,加快城鎮住房保障體系的建設,全面培育房地產租賃市場,實現構建房地產市場健康發展長效機制。
  (二)公司發展戰略
  公司以優化產品結構、優化庫存結構、優化資本結構和優化財務結構為核心,聚合內外部優勢資源,做精地產開發,做新地產服務,做專產業地產。在戰略布局上,堅持以上海為核心,形成以上海為中心的長三角區域、青島為中心的環渤海區域和成渝為中心的西南片區的"1+3"戰略布局,深耕城市群布局,聚焦一二線城市。在業務結構上,堅持以房地產開發、運營為主,輔以地產服務和新興產業"一核多翼"多元發展的戰略指導思路,在深耕金融地產、文化地產的同時,探索城市更新、長租公寓、養老地產等房地產細分領域的產業布局,推動落實主業多層次、多領域、高附加值的立體化升級。
  (三)經營計劃
  2019年,是公司完成"十三五"規劃的重要之年,也是公司深化改革、創新發展的關鍵之年。
  面對復雜多變的經濟形勢及房地產行業的深度變局,公司將聚焦國家發展戰略,順應市場發展趨勢,在關注規模和業績增長的同時,更積極探索在錯綜復雜的市場環境中拓展新的發展機遇和成長空間,推動公司持續實現高質量發展,為"十四五"規劃開篇謀局。2019年,公司將堅持"聚焦機遇、深化布局、聚合優勢、改革創新"的工作戰略,強化戰略執行,提升核心競爭力;深化布局調整,蓄力可持續發展;整合優勢資源,開拓盈利增長點;加大創新力度,深挖發展潛力。公司力爭實現營業收入80億元,預計營業成本58億元;預計新開工面積約25萬平方米,竣工面積38萬平方米。
  1.明確戰略定位,深化融資驅動,增厚項目儲備
  2019年,公司要以深耕區域優勢資源和差異化特色相結合,戰略布局與經營目標相結合,突出核心競爭力與內外部優勢資源結合,抓住長三角一體化及上海新一輪城市建設的機遇,做精地產開發業務,深耕金融地產、文化地產,探索城市更新、健康養老、長租公寓等細分領域布局,集合優勢資源打造具有代表性的、有特色的地標性項目。同時,抓住市場化融資寬松契機,積極構建資本市場多渠道融資,審時度勢推進公司債、中期票據等資本市場融資工作,探索存量資產的證券化路徑,充分利用金融工具為公司的經營發展提供優質資本支持。把握市場機遇,審慎評估風險,選擇重點城市、重點區域在項目拓展上實現有效突破,以多途徑、多渠道增厚優質土地資源儲備,為公司可持續穩健發展蓄力。
  2.做優項目品質,靈活銷售應對,精細開發標準
  2019年,面對房地產行業持續調控的挑戰,公司堅持以做優項目品質為目標,多渠道保障項目銷售,多維度保障項目開發。項目銷售方面,公司將繼續緊跟行業趨勢,研判應對區域性政策變化,精準蓄客,推進預售標準化和銷售代理標準化,完善營銷指標體系,建立完整的營銷數據庫,實施更精細化營銷管控;堅持"現金為王",促銷售、抓回款,開拓營銷思路、創新營銷渠道,全力推進上海、杭州、泉州、湖州、青島、長沙等城市的項目銷售。項目開發方面,公司將以持續的產品創新和技術優化為途徑,加大綠色建筑技術、建筑工業化技術、BIM信息化技術、智能化技術在項目開發中的應用,有效提升工程開發的速度和精度;以傳統設計標準化建設和管控為基石,重點探索房地產細分領域業務的技術研究,為公司轉型發展新業務進行必要的技術儲備和支撐;以深化工程現場管理的信息化平臺建設方案為抓手,繼續推進戰略合作商庫的建設和標準化研究,建立市場建材和人工價格跟蹤和預測機制,提高項目開發成本精細化控制水平,有效落實"成本優先"戰略。以挖掘設計、工藝和施工流程的優化潛能為導向,從設計研發、工程管理、成本管控等方面重構企業核心競爭力。
  3.發揮聚合優勢,整合物業服務,優化資產管理
  2019年,物業服務方面,公司在將旗下四家物業管理公司統一歸集管理的基礎上,立足都市服務,提升服務品質,升級管控能力,切實做優做強"上實服務+"品牌;聚焦非住宅和高端物業板塊,豐富物業管理業態;積極推廣"尚實優享服務計劃",進一步提升經營服務占比,開發都市服務業務的盈利增長點。雙線推動物業管理和物業服務業務拓展,努力成長為全國范圍內具有影響力的綜合性物業服務供應商和服務供應商的集成商。不動產經營方面,公司將以資產優化和盈利能力提升為主線,系統性探索適合公司不動產經營的運作模式。深化長租公寓、酒店運營等細分領域的專業研究,以數據分析和管理為前提,提升不動產經營的商業管控能力,提高資產管理收益。
  (四)可能面對的風險
  2019年,國內外經濟形勢錯綜復雜,房地產行業整體運行依然承壓,政府將繼續以穩為主,因城施策堅持調控不放松。一方面,隨著樓市調控政策的持續深入和融資渠道的相對收縮,對土地、資金等稀缺資源的激烈爭奪和分化加劇必然推升企業的流動性壓力和債務兌付風險,影響企業的持續發展;另一方面,隨著房企百億軍團持續擴容,大型房企憑借品牌、產品、布局等優勢,市場份額持續上升,資源吸納效應更趨明顯,在市場調整壓力加大的背景下,部分中小房企可能會面臨較大的運營風險。對此,公司將潛心研究,積極應對"一城一策",合理配給資源,自我加壓應對不同區域項目潛在去化風險。重視現金流管理,加快銷售、加快現金周轉、提高資金使用效率,謹慎防范資金風險;把握市場融資適度寬松窗口期,在鞏固傳統融資優勢的同時探索創新融資渠道,優化融資結構、控制資金成本,保持通暢的融資渠道和充足的現金流。同時,公司將抓住核心區域土地市場行情,審時度勢,謹慎出擊,適當增厚公司土地儲備;結合自身優勢,尋找合作機會,繼續在產業地產、養老地產、物業服務等領域布局拓展,尋求在行業集中度進一步提高的大環境下開辟新的業績增長空間。

  四、報告期內核心競爭力分析
  公司將堅持以上海為核心的"1+3+X"的戰略布局,適時增持優質項目資源;依托技術和管理優化,不斷提高項目管理的效率和精度,提升盈利能力;整合國內外戰略合作伙伴資源,推動產業地產項目落地,加快主業升級。同時,公司將加大物業服務業等新產業的培育、整合力度,堅持融產結合,堅持運用"互聯網+"等技術手段,堅持整合內外部資源,逐步做大規模,逐步提升盈利,逐步成為公司業務的重要組成部分。

上實發展(600748)主營業務收入(億元)
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上實發展(600748)凈利潤(億元)
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上實發展(600748)每股未分配利潤
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上實發展(600748)每股收益
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