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主營業務查詢:

600383
金地集團

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金地集團(600383)主營業務收入 成本利潤及毛利率

2019-12-31主營構成分析
業務名稱 營業收入(元) 收入比例 營業成本(元) 成本比例 利潤比例 毛利率
按行業 房地產開發 200.33億 89.90% 119.45億 88.99% 91.28% 40.37%
物業管理 11.13億 4.99% 9.80億 7.30% 1.49% 11.87%
其他 6.88億 3.09% 4.13億 3.08% 3.11% 40.03%
物業出租 4.50億 2.02% 8482.12萬 0.63% 4.12% 81.16%
按地區 華南 98.68億 44.28% 50.80億 37.85% 54.04% 48.52%
西部 41.93億 18.81% 27.90億 20.79% 15.83% 33.45%
華北 23.58億 10.58% 13.91億 10.36% 10.91% 41.00%
東南 17.75億 7.97% 15.12億 11.26% 2.97% 14.82%
華中 16.73億 7.51% 9.60億 7.15% 8.05% 42.64%
華東 13.32億 5.98% 9.34億 6.96% 4.49% 29.89%
東北 10.85億 4.87% 7.56億 5.64% 3.71% 30.31%
主營介紹 主營業務:

房地產開發經營、自有物業管理、興辦各類實體以及信息咨詢服務

產品類型

房地產銷售、物業出租、物業管理

產品名稱

房地產銷售、 物業出租、 物業管理

經營范圍

從事房地產開發經營業務;興辦各類實體(具體項目需另報);經營進出口業務;信息咨詢(不含限制項目)

董事會經營評述

  一、經營情況討論與分析
  2019年,受貿易緊張局勢、地緣政治摩擦等重大不確定因素影響,全球經濟增速由2018年的3.6%顯著放緩至2.9%,為金融危機以來的最低水平。全球主要央行在2019年相繼啟動寬松政策以對沖經濟下行,且四季度全球貿易形勢有所緩和,全球經濟增長在年末出現企穩跡象,但全球經濟的復蘇仍面臨眾多不確定因素。
  在內外多重因素的影響下,2019年中國經濟增速持續下行。2019年GDP增速降至6.1%,較2018年回落0.5個百分點,規模以上工業增加值累計同比增速為5.7%,較2018年下降0.5個百分點,生產端增速小幅放緩。需求端的投資、消費增速也有一定程度放緩,基建和制造業投資持續低迷,消費主要受汽車消費的拖累而呈結構性回落。受外需不振和中美貿易沖突持續影響,2019年出口同比增速僅0.5%,較2018年增速下滑9.4個百分點。金融環境方面,貨幣供應增速出現一定回升,2019年12月M2同比增速上升至8.7%,M1同比增速4.4%,較2018年同期分別回升2.9和0.6個百分點,年末社融規模存量251.3萬億元,同比增長10.7%,較2018年同期上升0.4個百分點,延續企穩回升態勢,實體企業融資環境有所改善。
  從房地產行業政策來看,2019年4月,政治局會議重申要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。4-6月,熱點城市調控進一步升級,同時收緊房地產融資。7月,年中政治局會議更進一步強調不將房地產作為短期刺激經濟的手段。12月,中央經濟工作會議強調要堅持“房住不炒”的定位,全面落實因城施策,穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制。2020年房地產調控政策仍是以穩為主,既防大漲,也防大跌,在因城施策的模式下,預計市場下行壓力較大城市的房地產調控政策邊際放松。
  從貨幣政策來看,2019年1月央行全面降準,二季度一度轉向調整結構,9月后逆周期調節政策再度發力,央行先后啟動降準和降息,并推動LPR改革,降低企業融資成本,2019年新增社融25.58萬億元,較2018年多增3.08萬億元,流動性保持合理充裕。當前宏觀經濟受疫情沖擊影響較大,為完成2020年的經濟社會發展目標任務,逆周期調節政策力度將加大,預計貨幣政策將整體保持寬松,降準降息均可進一步期待。
  從房地產行業開發投資指標來看,2019年全國房屋新開工面積為22.7億平方米,同比增長8.5%,增速較2018年顯著回落8.7個百分點,房企開工意愿有所降溫;全國房地產開發累計投資額為13.22萬億元,同比增長9.9%,在施工端的支撐下表現出較強韌性,但年內整體呈持續回落趨勢。
  從商品住宅市場規模來看,成交面積和成交金額增速均出現下滑。2019年全國商品住宅成交面積為15.01億平方米,同比增加1.5%,增速較2018年下降0.7個百分點;成交金額為13.94萬億元,同比增長10.32%,增速較2018年下降4.3個百分點。各城市市場情況繼續保持分化態勢,一線城市和三四線城市住宅成交量同比2018年有小幅上升,二線城市成交量則有小幅下降。
  從成交價格來看,2019年商品住宅銷售價格整體保持相對平穩,價格漲幅大幅收窄,2019年12月全國70個大中城市新建商品住宅價格同比上漲6.8%,較2018年12月下降3.8個百分點,其中,一線城市價格同比增速為3.8%,較2018年12月上升1.0個百分點,二線和三四線城市價格同比增速分別為7.3%和6.7%,較2018年12月分別下降4.0、4.1個百分點。
  土地市場方面,2019年土地市場存在顯著波動,1-2月基本延續2018年四季度較低的土地市場熱度,3-4月,土地市場熱度迅速升溫并全面蔓延,成交地價明顯抬升,三季度房企資金面持續趨緊、各城市銷售市場持續分化或降溫,9-11月土地市場熱度整體顯著降溫。
  整體來看,2019年房地產市場量價運行相對平穩,呈現區間波動的態勢,行業規模增速顯著放緩,市場下行壓力有所增加。預計在因城施策模式下,部分城市將對調控政策進行靈活適度的調整,行業整體仍將維持平穩健康發展。

  二、報告期內主要經營情況
  報告期內,公司提出“精益管理、協同共進”的經營導向,通過城市深耕和不斷拓展新城市,進一步做強地產主業,同時在地產新業務、多元化等方面持續探索和布局。集團各職能部門和各
  子公司根據集團發展戰略和經營導向,優化管理體系,提升經營效率,在銷售運營、財務融資、投資拿地、產品研發、成本控制、工程管理等多個維度實現了較好發展,助力公司繼續保持穩健
  發展的良好態勢,并實現規模和效益的協同增長。
  2019年,公司累計實現簽約面積1,079.0萬平方米,同比增長22.9%,實現簽約金額2,106.0億元,同比增長29.7%。面對嚴峻復雜的市場環境,公司加強年度經營規劃的制定,通過制定合理的銷售策略,實現了規模的穩定增長。在城市深耕戰略的指引下,公司所在城市市場份額得到進一步穩固和提升,在上海、杭州、天津、南京、東莞、海口、沈陽、昆明、嘉興等十幾個城市的市場排名均位列前十。從具體項目看,杭州悅虹灣等項目單盤銷售額超過50億元,南京云逸都薈花園、北京華錦佳苑、沈陽樾檀山、義烏西江雅苑等項目銷售額超過30億元,重慶中交中央公園、溫州峯匯里、北京華樾東園等項目銷售額超過20億元。
  通過精益管理進一步助力開發提效,公司經營效率顯著提升。2019年各住宅子公司新開盤項目平均開盤周期8.8個月,2019年獲取項目中26個實現當年開盤,其中沈陽藝華年、青島西客站項目、石家莊金地璽悅府、太原迎澤上品、寧波華章府五個項目實現4.5個月內的開盤周期。
  投資拿地方面,在深耕廣拓戰略的指引下,公司通過堅持對宏觀經濟和市場狀況持續監測分析,把握窗口期的投資機會,控制地價水平,利用多種手段、通過廣泛參與獲取土地113宗,為集團發展奠定堅實基礎。2019年,公司進一步擴大投資布局,新進入11個城市,分別為貴陽、廊坊、鄂州、臺州、江門、襄陽、九江、漳州、湛江、蕪湖、威海。2019年全年,公司土地總投資額約1,200億元,新增了約1,688萬平米的總土地儲備。同時,公司堅持了合理布局,深耕一、二線城市的同時,適當布局具備人口匯聚能力及市場容量的三四線城市,一線城市的總投資額占比10%,二線城市的總投資額占比55%,三四線城市的總投資額占比35%。截止報報告期末,公司已進入了全國61個城市,總土地儲備約5,233萬平方米,權益土地儲備約2,802萬平方米。
  2019年,公司實現營業收入634.20億元,同比上升25.1%,公司房地產項目結算面積393.22萬平方米,同比上升53.8%;結算收入573.92億元,同比上升24.6%。營業收入上升主要是由于并表范圍內的房地產項目的結算面積增長。公司實現歸屬于上市公司股東的凈利潤100.75億元,同比增長24.4%。公司的房地產業務結算毛利率為41.3%,保持行業較高水平。
  公司高度重視現金流管理,強調銷售及時回款,報告期內實現經營性現金凈流入78.99億元。公司在確保資金安全的前提下,加強資金流動性管理,通過投融資結合,提升資金利用效率。截至報報告期末,公司持有貨幣資金451.42億元。公司持續通過項目合作、拓寬融資渠道、保持良好的債務結構和資金狀況來確保公司經營的安全穩定。
  融資方面,由于公司保持良好的信用狀況,公司主體信用評級及各項融資產品評級均為AAA級,國際評級機構標準普爾、穆迪維持給予公司的長期信用評級分別為BB、Ba2。公司始終將負債規模和融資成本保持在合理水平。報報告期末,公司債務融資余額為947.58億元,債務融資加權平均成本為4.99%,資產負債率為75.40%,剔除并不構成實際償債壓力的預收賬款后,公司實際資產負債率為67.16%,凈負債率為60.24%。
  產品研發方面,公司一直秉持產品領先理念,緊跟時代科技發展及客戶需求變化,在創新研發上持續發力。產品系列方面,格林系列升級產品在青島、西安落地;新推出的峯匯子系列-峯范產品系列已在合肥落地,主打精致時尚。景觀方面,公司創新推出金地“玩唄”社區生活系統,應用于全集團95%以上項目,開啟社區游戲、運動、社交新體驗。精裝修方面,公司持續更新精裝配置標準,針對改善型客戶的精裝標準實現全面升級,針對首置首改客戶推出的定制化精裝服務也已在杭州、武漢、西安、哈爾濱等11個城市20多個項目落地,同時,公司也在積極探索定制部品開發。新技術領域方面,公司不斷加強BIM系統(BIM,建筑信息模型的簡稱,是一種應用于工程設計、建造、管理的數據化工具)的應用推廣,并成立BIM專門工作小組制定發展規劃、拓展合作資源,在全集團項目中全面推進應用,已在10個試點項目中進行設計出圖、成本算量、工程建造等應用實踐,初步建立了BIM平臺協同作業能力。智能化方面,公司于上海金地世家項目率先試點投入智能垃圾分類處理設備,為物業提供更為科學的垃圾回收管理方式。產品品質控制方面,公司高度重視品質控制,堅持施工圖紙質量抽查、項目關鍵節點巡檢抽查的同時,建立了一整套全專業品質控制標準,并于當年項目中應用推廣,實現進度、品質雙保障。
  工程管理方面,公司以提效、增質、創新為中心,全面提升工程管理水平。提效方面,通過新工藝和工序穿插應用使高層項目自開工至交付時間提效3個月。增質方面,公司全年通過項目過程評估、交付評估、材料飛行檢查等方式,對項目開發全過程進行質量監控,并在年底第三方滿意度調查公司組織的抽樣調查中,實現工程質量總體滿意度再創新高。創新方面,公司全面啟用智慧工地應用進行管理,并通過開展BIM逆向建模,進行鋁模精裝化、地下室管廊化應用,提升建設效率。
  成本管理方面,公司對城市公司層面的成本管理能力開展評估并針對性提升,同時加強低售價項目的成本控制,進一步提高了成本工作的準確性和效率;成本采購方面,公司進一步擴大集
  團和區域戰略采購范圍,同時戰略采購部品的價格得到進一步下降。
  人力資源管理方面,公司以“進一步提升區域公司的經營和管控能力,加強對新城市公司的賦能和幫扶,進一步提升城市公司的競爭力”為目標推進人力資源管理工作。在組織管理方面,全面推動13個新城市公司的賦能工作,實現核心崗位基本配齊、新員工輪崗或駐點輔導全覆蓋;人才引進方面,外部引進了一批核心管理干部,為公司發展提供堅實的人才基礎;內部培養方面,公司為城市總經理等核心干部制定個性化培養方案,強化后備梯隊和應屆生培養,為公司的可持
  續發展提供充足內生動力。管理機制方面,公司持續完善以經營結果為導向的績效管理機制,更
  好地牽引公司經營目標的實現。
  信息建設方面,公司在數字化轉型、精細化經營管理上不斷探索。在數字化轉型上,公司打造智能清單系統,實現招標及合同清單系統化、數據化;通過上線客戶全觸點系統,增強業主粘
  性,促進用戶線上引流;此外,公司推出財務機器人平臺,將有效提高財務部門基礎工作效率。
  在精細化經營管理上,公司通過重構經營分析系統,拓展經營管理半徑、增加管理指標;通過構
  建計劃系統,模擬計算工期模型,更科學地對房地產全生命周期進行計劃管理。
  2019年,公司持有物業經營管理水平持續提升,規模和收益穩步增長。商業物業方面,“金粉節”與“金小地”線下線上活動相結合,助力商業物業客流、銷售穩步提升。上海九亭時代中心成功開業,實現98%的入駐商戶同步開業,并引進眾多品牌首進上海外環;此外,上海三鄰橋項目成功開園,成為上海市首個服務鄰里社區的體育文化創業園區。辦公物業方面,公司持續優化租戶結構和服務水平,優質租戶占比不斷提升,租金水平穩中有升。產業地產方面,公司新增產業項目落子杭州。長租公寓方面,公司長租公寓成熟項目出租率保持90%以上,火花長租公寓證券化項目的發行取得交易所批復,并于2020年3月完成首期發行,規模1.1億元,票面利率4.5%。公司在持續拓展增量持有物業的同時,也積極關注存量市場機會,報告期內先后獲取了上海康健廣場、上海上工申貝、南京師范大學等多個改造經營項目和輕資產項目。
  2019年,在地產與金融政策的雙重調控下,穩盛投資恪守合規理念,穩健運營。報告期內,穩盛投資充分發揮在房地產領域的投資及管理優勢,協同集團專業代建能力,通過股權合作或“投資+代建”模式與中小開發商形成資源互補,實現多方共贏;在城市更新方面,穩盛投資協同金地商置完成首單持有增值型物業“上海康健廣場項目”的收購;在證券化方面,穩盛投資協同金地商置完成火花公寓儲架式ABS產品搭建,另外在公募REITs方面也做出了積極研究和探索。2020年穩盛投資將以更加理性的態度、更加專業的能力,為不同投資需求的投資人提供更加多元化的產品,致力于成為最具價值的國際房地產金融服務商。
  2019年,金地物業管理規模擴張提速,合同管理面積突破2.1億平方米,同比增長40%,服務覆蓋全國160座城市、1,000余個項目。公司住宅物業管理穩定發展,商辦物業管理也在加速拓展。物業信息系統建設方面,公司自主研發及合作建設39個數字化系統及平臺,已服務超過100萬業主和60萬家庭的社區生活;智能家居業務已完成1,671戶交付,且已具備研發集成一體化服務能力。2019年,金地物業蓋洛普客戶滿意度達99%,持續保持領先。金地物業多年獲得客戶廣泛認可,第八次獲得中國物業服務百強服務質量領先企業,此外還榮獲“2019中國物業服務品牌價值榜單”第2名、2019中國房地產500強首選物業管理公司10強等殊榮。除物業管理之外,金地物業在樓宇工程、智慧享聯科技等業務蓬勃發展,孵化出支付寶小程序“金品拼拼”創新業務模式,行業知名度迅速提升。
  2019年,公司在經營上精益管理,協同共進,同時不忘履行應盡的社會職責,在綜合能力、公司治理、以及社會責任等方面,都取得了廣泛認同和贊譽。
  2019年3月,中國房地產業協會、上海易居房地產研究院中國房地產測評中心共同發布中國房地產開發企業500強測評結果,金地集團位列2019中國房地產開發企業500強第16名;6月,金地集團連續16年蟬聯由《經濟觀察報》頒發的中國藍籌地產企業殊榮;同月,由北京貝塔咨詢中心與《證券市場周刊》聯合評選的2019年度地產上市公司綜合實力排行榜中,金地集團位居第2名;7月,金地集團被博鰲21世紀房地產論壇評為“2019年卓越投資價值上市公司”;8月,金地集團獲得由觀點地產新媒體頒發的“2019中國年度影響力地產企業”、“2019中國年度投資價值地產企業TOP30”殊榮;9月,公司入選《每日經濟新聞》2019中國上市公司品牌價值榜.地產TOP100名單;12月,金地集團入選2019年A股上市房企穩健性排行榜TOP10。
  公司持續跟蹤和關注客戶,進行客戶滿意度及客戶需求調研,并將結果引入公司經營管理和業績考核。根據全球知名的民意測驗和商業調查咨詢公司蓋洛普調查結果顯示,2019年,金地集團整體客戶滿意度和忠誠度分別達92分、84分,雙雙再創新高,其中客戶滿意度連續四年保持在行業標桿水平,客戶忠誠度依然名列前茅。

  三、公司未來發展的討論與分析
  (一)行業格局和趨勢
  展望2020年,我國經濟中期面臨“三期疊加”的持續影響,經濟仍面臨較大下行壓力。2019年末短期出現了經濟階段性企穩的積極因素,但總體來看,外部中美貿易局勢仍存在較強的不確定性,內部受疫情沖擊影響較大。
  新冠疫情的蔓延使得房地產的銷售在2020年2月份陷入停滯,盡管3月份以來疫情有所緩和,但2020年一季度全國商品住宅銷售面積和金額分別累計同比大幅下降,預計二季度隨著疫情影響淡化以及流動性寬松預期下,市場銷售將得到一定修復,但本次疫情仍將對于全年銷售產生負面影響。受停工停產等防控措施的影響,一季度房地產行業投資數據出現明顯下降。新開工面積的大幅下降將對短期市場供給造成一定影響,預計疫情好轉后房地產投資將有所回升。
  為應對疫情對我國經濟造成的沖擊,中央加大逆周期調節力度,與此同時,中央強調“房住不炒”定位不變,不將房地產作為短期刺激經濟的手段。各地因城施策更加靈活,多個省市密集出臺房地產行業扶持政策,包括延緩土地出讓金繳納、調整預售條件等以提振市場信心,保障房地產市場的平穩運行。同時,央行、銀保監會亦陸續發文提出鼓勵通過適當下調貸款利率、完善續貸政策安排、增加信用貸款和中長期貸款等措施,有利于緩解房企短期現金流壓力,降低整體金融風險,維持樓市穩定。
  新冠肺炎疫情的爆發進一步加大了行業發展的不確定性,對企業的綜合能力提出了更高要求。
  房地產行業企業競爭加劇、行業集中度不斷提升。土地和金融資源持續向頭部企業集中,規模依然是房企獲取融資優勢及參與土地競爭的重要基礎,也是開發企業中長期完成轉型的必要保障。
  如今,除了繼續堅持提升產品競爭力和盈利能力之外,房地產開發企業還需持續探索新的發展路徑和商業模式,在立足住宅開發主業的前提下,公司須緊跟客戶需求,在房地產開發的前中后端積極嘗試新業務,積極發展持有經營、產業地產等領域,大力挖掘存量資產運營價值,借助產品創新促進居民消費升級,提高開發主業服務附加值。
  (二)公司發展戰略
  公司秉持“平衡發展觀”,努力追求總規模和利潤總額的持續均衡增長,在行業收益率顯著承壓受限的大背景下,公司將不斷提高投資質量和經營效率來實現均衡發展的目標。
  2020年,公司將提升住宅開發主營業務的經營效率,提升盈利能力,從而進一步提升ROE。
  投資方面,公司將保持投資力度,繼續堅持投資主流地段、主流客戶、主流產品的高周轉項目,同時利用不同階段城市的市場特點和規律,持續完善布局,并加強現有城市的深耕。投資節奏的把握上,進一步加強宏觀大勢判斷能力,密切關注金融環境變化的方向、力度和持續時間,以及因城施策的房地產調控政策變化對不同城市市場的影響和走勢,根據變化情況及時有效地評估和調整投資策略,投資手段上,繼續強化非周期性的多元化投資手段,在確保企業長期穩健經營的基礎上,實現高質量的規模增長。
  公司將重視營運驅動,強化精益管理,增強組織能力,保持銷售規模和利潤持續、健康、均衡增長。運營管控方面,公司將不斷更新優化城市開發周期標準,進一步提高開發效率和周轉率,實現早開盤、早結轉。同時,根據市場形勢變化,結合計劃管理系統、經營分析系統等信息化工具,做好運營調度供貨工作。營銷管理方面,公司將結合內外部環境的變化和發展,著力于業務、組織和人力資源三個維度進行完善,整合客戶經營與品牌、客服、物業等方面的工作,夯實體系建設,同時密切關注不同城市的市場變化,堅持并優化市場數據監控機制,根據對市場周期及競爭環境的研究,確定銷售時機,制定和落實銷售策略,創新客戶拓展渠道,打造明星銷售團隊,提升營銷能力。
  財務方面,積極拓展融資渠道,保持合理的融資成本,保障公司規模發展的資金需求,加強回款與現金流管理,匹配融資節奏與投資需求,促進集團經營目標的實現。
  投資、運營、財務需要進一步加強協同、協作,做好宏觀經濟、貨幣政策、行業政策、融資形勢的分析研判和信息共享,充分溝通銷售和土地市場運行情況和趨勢判斷,形成共識,做好銷售、融資、投資現金流的預判和規劃,及時進行動態調整,對投資盤子、銷售策略和融資手段進行指導。
  產品研發方面,公司將著力推進科技、配套、定制、外觀等多個方面的產品創新,做好年輕主流客戶需求研究,并協同推進以客戶需求為導向的單體標準優化等工作,提升產品競爭力。同時,公司將不斷加強BIM系統的應用推廣,完善BIM技術標準、構件庫及協同平臺,強化基于BIM的協同設計平臺,提升產品研發能力,并推進建筑主體的PC化與精裝修的裝配化。
  工程工作方面,公司將研究升級工程質量評估體系,使工程質量監控在項目開發過程全覆蓋中更加精細化、全面化。此外,公司將全面落實毛坯及精裝修穿插工藝的應用,提升開發效率,減少項目竣工備案到結轉的時間,同時進一步推行項目精裝竣備,通過精裝工程前置化,控制項目開發周期。
  成本管理則要賦能一線,提升成本競爭力,培育優秀供應商,整合上下游供應鏈資源擴大戰略采購范圍和深度。
  產品、工程、成本管理要加強協作,聯合研究目前存在的影響項目開發效率的問題。
  能力建設方面,公司將根據“強化組織能力、提升經營質量”的2020質量管理主題年要求,持續以新城市賦能工作為抓手,面向新城市總、新城市中高層干部、關鍵崗位員工群體開展專業管理培訓工作,提升組織能力;持續開展優秀管理經驗的提煉與推廣,助力業務管理體系推廣;圍繞主營業務,以金地文化為核心開展金地之道傳承工作,穩步推動企業文化與品牌落地。
  信息建設方面,公司將啟動“金石”數字智能化平臺,全面啟動數字化轉型,為多業態賦能及創新協同方面做出更多的努力和嘗試。
  公司還將注重探索主營業務與其他業務協同的創新投資模式。在傳統住宅業務領域市場愈加成熟的情況下,一方面抓住戰略機遇繼續做大主營業務,形成更大的規模,積累在融資、產品、成本等多方面優勢,另一方面利用一部分資源持續探索創新業務領域。物業管理方面,公司將持續擴大管理規模,拓展管理領域,把握業主需求,拓展社區增值服務,提升科技應用水平打造智慧社區;商業地產和產業地產方面,公司將強化招商、管理和運營能力,提升產業研究能力,進一步拓展科技園等新興產業領域,并嘗試輕資產的管理方式;在其他創新產業板塊,公司將有計劃、分步驟地向醫療養老、文化旅游、體育產業、教育、家居生活產業探索實踐,與住宅、商業等業務有效結合,并處理好新業務投入產出節奏與主業的平衡關系。
  (三)經營計劃
  2019年,公司計劃新開工面積約為1,235萬平方米,計劃竣工面積約為876萬平方米,實際完成新開工面積1,631萬平方米,完成竣工面積925萬平方米。
  2020年,公司計劃新開工面積923萬平方米,竣工面積1,158萬平方米。隨著2020年新獲取項目的增加,疊加新冠疫情對工程施工帶來的不確定性,公司將在年中就經營計劃進行調整。
  注:上述開工計劃和竣工計劃可能因下列原因而出現相應調整:
  1)宏觀經濟以及房地產市場可能發生的變化或單個項目銷售出現變化;
  2)新的法規對項目審批要求進一步嚴格,使開發項目的證照辦理速度滯后而影響開發節奏;
  3)涉及拆遷的項目拆遷進度可能對開發計劃產生影響;
  4)其他不可預測的重大事項對項目工期產生的影響
  (四)可能面對的風險
  宏觀經濟風險:房地產行業受到宏觀經濟整體增長速度、城鎮化進程的發展階段以及老齡化社會加速到來等經濟基本面的影響。現階段中國深化改革的攻關期,中國經濟下行壓力加大,同時主要經濟體經濟增長持續放緩、前景尚不明朗,國內外經濟形勢面臨較多不確定因素,宏觀經濟形勢將影響房地產市場的總體供求關系、產品供應結構等,并可能使房地產市場短期內產生波動。
  政策風險:房地產行業受國家宏觀調控政策影響較大。目前,國家對房地產行業的調控趨向將更加注重長效機制的建設和調控的常態化、精細化,同時,地方政府在房地產調控上將具有更多自主權,區域調控政策差異化。這對于對房地產企業、風險控制、把握市場的能力以及經營管理水平提出了更高要求,公司將加強政策研究,適應宏觀調控政策的變化,在市場判斷、戰略制定、項目銷售、資金回籠等各環節做好充分的準備工作。
  市場風險:房地產市場是地區性的市場,當地市場環境條件,尤其是市場供求關系,對公司在當地的銷售和業績狀況影響很大。現階段,受宏觀經濟增速放緩、住房自有率提升等因素影響,近年來我國的商品房的需求增速放緩,部分地區出現需求下降、供應過剩的情況,同時,部分熱點地區存在明顯過熱的情況,公司需加強市場監測,謹慎判斷投資拓展的區域,及時調整產品結構、營銷策略及區域布局。
  融資、利率和匯率風險:房地產行業是資金密集型行業,對資金需求量大,需求時間長。公司經營規模的擴大對公司的融資能力提出了更高的要求,公司將合理安排融資計劃并運用各項融資工具,加強資金管理,確保資金鏈安全。在個人住房貸款方面,隨著市場變化,銀行也會不斷調整個人住房貸款政策,首付比例和利率高低的變化都將影響購房者的按揭融資成本和潛在客戶的購買力,從而對公司銷售產生影響。公司持有的外幣資產和外幣負債都將會受到匯率波動的影響,形成匯兌損益。
  經營風險:房地產開發具有開發周期長、投入資金大、綜合性強等特點,對于項目開發的控制、銷售等方面均具有較高的要求。同時,房地產開發和經營涉及的相關行業范圍廣,合作單位多,需接受規劃、國土、建設、房管、消防和環保等多個政府部門的審批和監管,這對公司對項目的開發控制能力提出較高要求。盡管公司具備較強的項目運作能力以及較為豐富的項目運作經驗,但如果項目的某個開發環節出現問題,可能會直接或間接地導致項目開發周期延長、成本上升。
  2020年初新冠疫情爆發,影響嚴重各行各業的正常經營,房地產市場受到嚴重沖擊,造成多地售樓處關閉、工地延遲開工復工等不利局面,房地產行業為資金密集型行業,如果疫情控制不理想或者再次爆發,從而使售樓處無法正常運營、工地無法正常開工復工,會對公司銷售、回款產生影響。

  四、報告期內核心競爭力分析
  1、科學的投資策略和優質的土地儲備
  公司堅持深耕一二線主流城市的投資策略,形成以京津冀都市圈、長三角都市圈、粵港澳大灣區以及中西部和東北三省核心城市為主的區域布局。同時,公司不斷加強布局縱深和城市梯度,為集團規模和利潤的持續增長奠定堅實基礎。
  公司堅持對宏觀經濟和市場狀況持續監測分析,準確把握投資周期,運用多種投資方式,提高投資質量。近年來,公司通過公開市場招拍掛、舊城改造、合作、收購等一系列多元化的拓展
  方式,儲備了總量豐富又質地優良的土地,為公司持續發展提供有效的資源保障。截至2019年末,公司已布局全國61個城市,總土地儲備約5,233萬平方米,其中一、二線城市占比約為75%。
  2、多元化、低成本的融資渠道
  憑借雄厚的經營實力和良好的信用水平,公司與各主要銀行均建立了長期、穩固的戰略合作關系,在銀行貸款規模和利率方面均具有突出優勢。同時,公司積極開拓中期票據、公司債、資產證券化、超短期融資券等多元化的融資渠道,不斷優化公司整體債務結構,使公司繼續保持了融資成本優勢。截至2019年末,公司債務融資加權平均成本為4.99%。
  3、良好的品牌影響力
  公司在國內房地產企業中具有較強的品牌競爭力。憑借卓越的價值創造力與品牌實力,公司屢創佳績。公司連續多年榮獲“中國藍籌地產企業”、“中國地產金磚獎”、“品牌價值百強企業”、“年度影響力地產公司”等殊榮。公司旗下金地物業連續多年榮獲中國物業服務百強服務
  質量領先企業、亦榮獲“2019中國物業服務品牌價值榜單”第2名、2019中國房地產500強首選物
  業管理公司10強等殊榮。中國房地產已經邁入品牌競爭與經營階段,優質資源加速向品牌企業聚集,公司將持續推動品牌價值與品牌效益的提升,繼續強化差異化特色品牌的鑄造,在激烈的市場競爭中贏得發展。
  4、卓越的產品創新能力
  公司提出“科學筑家,智美精工”的品牌理念,強化“智、美、精”三大品牌特質,通過人性化細節、持續領先的科技創新、獨具格調的美學呈現、精益求精的品質為客戶打造智慧、美學、精工的理想生活空間。公司的產品系列以精準的定位、易于認知的品位、科學的設計、領先的意
  識,在市場競爭中處于優勢。在產品系列創新上,公司已形成了九大產品線系列;在通用成果創
  新上,公司將前沿智能科技與智慧人居理念相結合,推出了360°景觀健康家、Life智能家、Life優享家、玩唄等創新產品,在敏銳洞察到科技發展對未來居住產生的影響之下,公司適時對智能化及產品性能進行價值體系統一規劃,整合形成了“Life智享家”品牌;公司從精裝、景觀、建筑等維度形成五心精裝家三四星體系、“玩唄”社區生活系統、海綿社區、住區微氣候等創新成果,適時推出定制化精裝修服務。在戶型創新方面,公司在業界首創SMART及MAGIC戶型,又相繼研發出極公寓、優品宅、花園疊墅及度假型MINI疊墅、高層戶型Perfect+等創新戶型。未來公司將以自身的產品品牌實力持續打造有競爭力的住宅產品,引領未來高品質生活的發展新趨勢。
  5、高效、專業的管理團隊
  公司擁有一支經驗豐富、銳意進取、年富力強的管理團隊。董事擁有較高的專業水平和豐富的經驗,部分董事和高管人員具有海外留學和工作的經歷,具有國際化視野。部分董事和高管人
  員是投資銀行、財務管理、戰略管理、項目管理、土木工程、建筑設計、工程設計等相關領域的
  專家,具有較高的專業造詣和理論建樹。高管團隊在公司的平均工作時間已超過10年,經過多年的磨合,公司管理團隊已經形成了高度一致的核心價值觀,具備強有力的地產資源整合能力,能以前瞻性的眼光洞悉房地產市場,對房地產行業的研究和解讀能力處于國內前沿水平,具有準確把控房地產開發與投資機會的能力,熟悉市場發展變化的規律和房地產項目開發的節奏。多年來,為適應公司規模化發展,提升管理的精細度,管理團隊精誠團結,協同配合,保證了公司管理的高效性和執行力,不斷提高管控能力和開發效率。
  6、健全的法人治理結構
  公司嚴格按照法律法規及監管要求,構建了健全的治理結構和完善的治理制度,充分發揮董事會及其專門委員會的決策和指導作用,不斷強化監事會的監督機制,完善股東大會的操作流程,充分保障中小股東的知情權和決策權,為公司的健康發展打下了堅實的基礎。

金地集團(600383)主營業務收入(億元)
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