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主營業務查詢:

600383
金地集團

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金地集團(600383)主營業務收入 成本利潤及毛利率

2018-12-31主營構成分析
業務名稱 營業收入(元) 收入比例 營業成本(元) 成本比例 利潤比例 毛利率
按行業 房地產開發 130.05億 87.13% 80.32億 86.58% 88.04% 38.24%
物業管理 11.33億 7.59% 9.90億 10.67% 2.53% 12.61%
其他 4.25億 2.85% 2.31億 2.49% 3.44% 45.64%
物業出租 3.62億 2.43% 2368.13萬 0.26% 6.00% 93.46%
按地區 華東 50.12億 33.58% 32.00億 34.49% 32.08% 36.16%
華南 33.30億 22.31% 19.30億 20.80% 24.79% 42.04%
華中 17.89億 11.99% 10.13億 10.92% 13.74% 43.38%
西北 16.98億 11.37% 12.98億 13.99% 7.08% 23.55%
東北 14.80億 9.92% 9.11億 9.82% 10.07% 38.42%
華北 8.55億 5.73% 4.85億 5.22% 6.56% 43.34%
東南 7.62億 5.11% 4.41億 4.76% 5.68% 42.10%
主營介紹 主營業務:

房地產開發經營、自有物業管理、興辦各類實體以及信息咨詢服務

產品類型

房地產銷售、物業出租、物業管理

產品名稱

房地產銷售、 物業出租、 物業管理

經營范圍

從事房地產開發經營業務;興辦各類實體(具體項目需另報);經營進出口業務;信息咨詢(不含限制項目)

董事會經營評述

  一、經營情況討論與分析
  2018年,我國外部環境復雜嚴峻,外部經濟環境惡化,外部需求面臨沖擊。受經濟全球化遭遇波折,貿易摩擦加劇,國際金融市場震蕩,地緣政治風險加大等因素影響,開始于2017年的全球經濟復蘇共振被打斷,除美國經濟表現相對強勢外,歐元區、日本經濟增速出現了明顯下滑,全球經濟增長動能放緩。本輪美國經濟復蘇周期即將進入第十年,伴隨著加息帶來的利率上升、減稅效應減弱及貿易摩擦影響,2019年美國經濟增長不確定性增強。
  與此同時,中國經濟在轉型過程中面臨嚴峻挑戰。國內經濟增長動能轉弱,2018年GDP全年增速降至6.6%,較2017年同期下降0.2個百分點,且季度GDP增速呈現持續下降趨勢。規模以上工業增加值累計同比增速為6.2%,較2017年同期下降0.4個百分點,生產端增速放緩。從需求端表現來看,投資、消費增速均有一定程度放緩,凈出口大幅收窄,對GDP貢獻率為負,經濟增長面臨較大的下行壓力。金融環境方面,2018年貨幣供應增速出現明顯下降,M2同比增速下降至8%,創歷史新低,同時社會融資規模增速大幅下滑,社融存量增速下降到9.8%的歷史低值,整體信用擴張走弱。
  從房地產行業政策來看,2018年3月,兩會政府工作報告進一步強調"房子是用來住的、不是用來炒的",繼續實行差別化調控。7月,中央政治局會議強調"堅決遏制房價上漲",兩次重要會議確定了全年房地產調控的政策基調。隨著房地產市場的變化,2018年底,中央政策基調已從堅決遏制房價上漲變為穩市場,2018年12月19日召開的中央經濟工作會議提出因城施策、分類指導,夯實城市政府主體責任的政策導向;2018年12月24日召開的全國住房和城鄉建設工作會議提出:"2019年將以穩地價穩房價穩預期為目標,促進房地產市場平穩健康發展"。當前房產行業政策已轉向強調地方政府的主體調控責任,預計在房地產市場保持穩定運行的前提下,各項調控政策將以穩為主,同時也將更加強調因城施策、理性施策和結構優化。
  從貨幣政策來看,政策穩健偏寬松,房地產資金面持續收緊。2018年,宏觀金融政策由上半年的去杠桿、嚴監管轉變為下半年的穩杠桿,貨幣政策穩健,但由偏緊轉向偏松,四次定向降準后市場利率總體呈下行趨勢。從行業資金面看,中央維持房地產資金監管力度,房地產融資渠道保持收緊,開發貸、發債、股權融資及海外融資等均受到影響。
  從房地產行業開發投資指標來看,企業開工意愿較強,商品房新開工面積同比繼續增長,房地產開發投資增速較去年同期有所提升。2018年,全國房屋新開工面積為20.93億平方米,增速上升至17%,比2017年提高10.2個百分點;全國房地產開發累計投資額為12.02萬億元,同比增長9.5%,較17年同期提高2.5個百分點。
  從商品住宅成交量來看,行業整體規模仍在小幅增長,但增速已出現明顯下降。2018年全國商品住宅成交量為14.79億平方米,同比上升2.1%,成交金額為12.64萬億元,同比上升14.7%。同時各城市市場情況繼續保持分化態勢,一、二線城市銷售面積增速為負,市場規模占比較2017年進一步下降;
  三、四線城市政策相對寬松,受到棚改貨幣化安置刺激和市場傳導機制影響,成交面積和金額占比較2017年繼續提升。
  從成交價格來看,2018年12月全國70個大中城市新建商品住房價格同比上漲10.6%,較上年同期上升4.8個百分點,其中,一線城市新建商品住宅年底成交有所增加,價格有所上漲,二三線城市則繼續保持穩定。7月份政治局會議強調"堅決遏制房價上漲"后,房價上漲動能逐漸趨弱,9月起房價環比指數持續下行,大部分城市房價止漲,部分在2018年上半年表現相對強勢的弱二線及三四線城市,市場熱度也在四季度明顯轉冷。在當前政策穩定的前提下,2019年房價有望進一步趨穩。
  土地市場方面,由于銷售市場下行及房企融資收緊的影響,2018年土地市場全面降溫,表現為土地參拍家數及溢價率顯著下降,流拍數量明顯增加,部分熱點城市土地成交價格較高點有明顯回調,土地市場競爭烈度顯著下降。與此同時,土地市場分化明顯,少量弱二線、三四線城市的土地市場依然保持較高熱度,地價維持相對高位。
  整體來看,2018年房地產市場已逐步回歸理性,量價運行相對平穩,行業調控政策預計將整體保持穩定,在因城施策的背景下,部分城市將根據市場運行狀態,對調控政策進行適當微調,各城市的市場走勢預計將進一步分化。

  二、報告期內主要經營情況
  報告期內,公司提出"提效賦能、謀局未來"的經營導向,通過城市深耕和不斷拓展新城市,進一步做強地產主業,同時在地產新業務、多元化等方面持續探索和布局,促進集團規模、利潤和競爭力的進一步提升。集團各職能部門和各子公司根據集團發展戰略和經營導向,制定發展規劃、完善體系建設,強化精細化管理,提升經營效率,在銷售運營、財務融資、投資拿地、產品創新、成本控制、工程管理等多個維度實現了均好發展。
  2018年,公司實現銷售面積877.8萬平方米,同比增長14.5%;實現銷售金額1,623.3億元,同比增長15.3%。面對2018年嚴峻復雜的市場環境,公司因城施策,通過制定合理的銷售策略,開展銷售行動,實現了銷售與利潤的均衡增長。從具體項目看,上海金地自在城項目單盤銷售額超過40億元,北京亦莊項目、海口永和花園、廣州金地香山湖花園等項目銷售額超過30億元,武漢悅江時代、北京華宸雅苑、沈陽樾檀山等項目銷售額超過20億元。在城市深耕戰略的指引下,公司所在城市市場份額得到進一步穩固和提升,公司在上海、北京、廣州、天津、武漢、海口、沈陽、大連、東莞、嘉興等十幾個城市的市場排名均位列前十。
  通過提效賦能,公司經營效率顯著提升。2018年各住宅子公司新開盤項目平均開盤周期10.8個月,2018年獲取項目中17個實現當年開盤,其中煙臺黃務項目、大連生態科技城項目和嘉興油車港北項目均實現半年內開盤。
  投資拿地方面,在深耕廣拓戰略的指引下,公司通過堅持對宏觀經濟和市場狀況持續監測分析,把握窗口期的投資機會,控制地價水平,利用多種手段、通過廣泛參與獲取土地91宗,為公司發展奠定堅實基礎。2018年,公司進一步擴大投資布局,新進入9個城市,其中7個省會及副省級城市是合肥、太原、廈門、長春、哈爾濱、石家莊、呼和浩特,2個三線城市是南通和清遠,新進入的城市均為省會、計劃單列市、以及具備一定人口匯聚能力和市場容量的都市圈輻射城市。
  2018年,公司有12個城市的投資項目超過3個,投資布局的戰略縱深和城市梯度得到加強。2018年全年,公司土地總投資額約1,000億元,新增了約1,072萬平米的土地儲備。同時,公司堅持了合理布局,深耕一線城市及強二線城市,一線城市的總投資額占比25%,二線城市的總投資額占比43%,三四線城市的總投資額占比32%。截止報告期末,公司已進入了全國50個城市,總土地儲備約4,400萬平方米,權益土地儲備約2,300萬平方米。
  2018年,公司實現營業收入506.99億元,同比上升34.62%,公司房地產項目結算面積255.62萬平方米,同比下降1.33%;結算收入460.59億元,同比上升36.84%。營業收入上升主要是由于并表范圍內的房地產項目的結算收入增加。公司實現歸屬于上市公司股東的凈利潤80.98億元,同比增長18.35%。公司的房地產業務毛利率為43.08%,較上年同期增加9.12個百分點。
  公司高度重視現金流管理,強調銷售及時回款。公司在確保資金安全的前提下,加強資金流動性管理,通過投融資結合,提升資金利用效率。截至報告期末,公司持有貨幣資金440.10億元。
  公司持續通過項目合作、拓寬融資渠道、保持良好的債務結構和資金狀況來確保公司經營的安全穩定。
  融資方面,由于公司保持良好的信用狀況,公司主體信用評級及各項融資產品評級均為AAA級,國際評級機構標準普爾、穆迪維持給予公司的長期信用評級分別為BB、Ba2。報告期內,公司完成90億元公司債、70億元超短期融資券、55億元中期票據及1.5億美元債券的發行。公司始終將負債規模和融資成本保持在合理水平。報告期末,公司債務融資余額為821.4億元,債務融資加權平均成本為4.83%,資產負債率為76.12%,剔除并不構成實際償債壓力的預收賬款后,公司實際資產負債率為68.13%,凈負債率為57.36%。
  產品創新方面,公司一直秉持產品領先理念,在創新研發上持續發力。風華系列2.0全面升級,打造更具東方文化屬性的空間體驗;公司最高端產品定位的峯匯系列在紐約、杭州、沈陽、溫州落地,引領市場新風尚。家居智能化研發方面,公司完成行業首創的智能化選配系統平臺,實現了客戶個性定制。公司自主研發的全屋智能語音主機"小金"在西安中心風華、廣州仰山項目亮相,為用戶提供更便捷和人性化的智能家居體驗。住宅精裝方面,公司全面推廣定制化業務,為客戶提供多樣化風格及廚衛套餐模塊選擇;景觀設計則聚焦于"科學運動"、"自然教育",打造金地360PLUS"玩唄"景觀活動系統。在新技術應用領域,公司不斷加大裝配式研發,以提升開發效率及品質,首個裝配式精裝房在上海泗涇項目落地。產品管理方面,公司高度重視品質控制,在加強圖紙質量管控之外,再推出產品定期巡檢制度,以確保產品高品質交付給客戶。與此同時,公司優化了內部流程,對項目設計關鍵節點進行精細化梳理,新項目設計提速明顯,較2017年平均提速20%。
  公司以提效、增質、創新為中心,全面提升工程管理水平。提效方面,通過新工藝和工序穿插應用使高層項目自開工至竣工時間提效3個月,同時鼓勵已開工項目落實工序穿插,實現總體提效;全新進度計劃管理系統正式上線,完善各個城市的計劃標準,使項目開發進度管理精度進一步加強。增質方面,公司全年共組織259批次項目過程評估,91批次項目交付評估,202批次的材料飛行檢查,對項目開發全程進行質量監控,在年底第三方滿意度調查公司組織的抽樣調查中,各維度指標均創歷史新高。創新方面,公司分別從技術創新、管理創新和信息化應用等方面入手,在鋁模、爬架等工藝基礎上推行預制內墻板的應用,大幅提升建設效率;管理維度中加強對供應商管理,尤其對土建總包、精裝總包及園林景觀單位的管理,制定更科學的方法實現供應商的優勝劣汰;信息化應用維度中開發完成智慧工地系統,實現現場人員實名制管理。
  成本管理方面,公司對新進城市提前進行成本調研和編制城市成本限額標準,提高效率縮短了招標和結算周期,提高了成本信息化管理的先進性;成本采購方面,公司增加戰略采購的部品范圍和跨區域的采購協作,引入更多供應商以降低采購價格,完成全面的戰略采購人員系統搭建。
  人力資源管理方面,圍繞"提效賦能"的年度主題,公司研究并制定了一系列標準與規則,先后就人員管理、經營發展、組織管理等方面深入開展工作,更好地推動集團賦能,提升管理效率。公司加大區域和城市核心崗位后備梯隊建設力度,完成關鍵崗位人才的測評與盤點,形成后備梯隊名單并針對性制定個性化培養方案,同步強化校招生的培養,為公司可持續發展注入人才動力。針對新業務拓展和住宅業務城市布局,公司高效補充了關鍵人才,吸引了一批具有豐富行業經驗的優秀人才,為公司發展提供人才助力。公司堅持從經營出發、強調結果導向的績效管理機制,牽引經營團隊對業績結果的追求和奮斗。下一步公司將進一步提升組織能力建設,強化縱向與橫向協同,著力推動新城市公司賦能工作,助力集團各項業務的發展壯大。
  信息化建設方面,包括計劃系統、智慧工地系統、定制化精裝修系統、客戶交付小程序等多個信息系統在2018年實現了落地,助力公司更好地達成年度工作主題"提效賦能"。計劃系統和智慧工地的實施上線,實現了多層級共享,跨組織協同的管理架構,提升了整個項目計劃運營管理的能力;定制化精裝修系統的開發,豐富了服務品類,提升了客戶滿意度。2019年,公司還將打造統一、動態的經營分析管理看板和數據實驗室,為不同層級的人員提供分析和決策依據。
  2018年,公司商業地產經營水平持續提升,規模及收益穩步增長,累計開發商業面積已達到205萬平方米,寫字樓、購物中心項目優質租戶引入和經營能力提升初見成效,武漢金地廣場、昆明蘭亭廣場成功開業。在產業地產方面,上海嘉定、閔行、松江、安洋等四個項目順利開園運營,并進一步拓展,在北京北斗產業園落子輕資產項目,在南京雨花區科技谷落子高端研發辦公項目。在長租公寓業務方面,火花長租公寓證券化項目已獲交易所審核通過,打通規模增長的資金渠道,同時成熟項目出租率保持在90%以上。
  2018年,穩盛投資繼續發揮在房地產領域的投資和管理優勢,協同集團專業代建能力,積極拓展多家戰略資金方,通過股權合作與中小開發商形成資源互補。2018年,穩盛投資繼續加大新業務模式的培育,與戰略合作伙伴達成合作協議籌備設立城市更新基金,并積極拓展相關項目并購。在資產證券化方面,穩盛投資推進金地商置火花公寓儲架式ABS產品獲批,并通過上海8號橋項目發行中國首單創意園區輕資產ABS產品,未來將積極推進公募REITs的探索。穩盛投資致力于為不同投資需求的投資人提供更加多元化的產品,努力打造出有國際競爭力的房地產金融品牌。
  報告期內,金地物業管理規模擴張提速,合同管理面積突破1.5億平方米。信息系統建設多線發力,累計獲得35項軟件著作權,享系列平臺迭代至3.0版本,享家認證用戶突破75萬人,享家商業運營年度流水額1.75億元。2018年,金地物業蓋洛普客戶滿意度達97%,持續保持領先。金地物業多年獲得客戶廣泛認可,第七次獲得中國物業服務百強服務質量領先企業,此外還榮獲"2018中國物業服務品牌價值榜單"第2名、2018中國房地產500強首選物業管理公司10強等榮譽。除物業管理之外,金地物業在樓宇工程、公寓運營、智慧享聯科技、商業物業服務等業務蓬勃發展,行業知名度迅速提升。
  2018年,公司在經營上提效賦能,謀局未來,同時不忘履行應盡的社會職責,在綜合能力、公司治理、以及社會責任等方面,都取得了廣泛認同和贊譽。
  2018年3月,由國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所和中國指數研究院三家研究機構組成的中國房地產TOP10研究組發布了《2018中國房地產百強企業》榜單,金地集團位列第12名;同月,中國房地產業協會、上海易居房地產研究院中國房地產測評中心共同發布中國房地產開發企業500強測評結果,金地集團位列2018中國房地產開發企業500強第12名;6月,金地集團連續15年蟬聯由《經濟觀察報》頒發的中國藍籌地產企業殊榮;7月,金地集團被博鰲21世紀房地產論壇評為"2018年度最具投資價值地產上市公司";8月,金地集團獲得由觀點地產新媒體頒發的"2018中國年度影響力地產企業"殊榮;9月,公司分別獲得由《每日經濟新聞》、《時代周報》頒發的"2018中國價值地產總評榜之年度價值地產穩健發展商"和"2018年度中國房地產穩健性公司"品牌獎項;10月,公司入選《福布斯》雜志評選的2018年全球最佳雇主榜單第169名;11月,公司榮獲由新地產財經傳媒頒發的"2018年度創新路徑企業"獎項;12月,公司又入選了由中國投資協會投資咨詢專業委員會評選的"2018年中國上市企業綠色信用TOP30"。
  公司持續跟蹤和關注客戶,進行客戶滿意度及客戶需求調研,并將結果引入公司經營管理和業績考核。根據全球知名的民意測驗和商業調查咨詢公司蓋洛普調查結果顯示,2018年,金地集團整體客戶滿意度和忠誠度分別達91分、80分,雙雙再創新高,連續三年保持在行業標桿水平。

  三、公司關于公司未來發展的討論與分析
  (一)行業格局和趨勢
  展望2019年,中國經濟穩中有變,變中有憂。中美貿易爭端短時間緩和,但長期走向不明確,將進一步影響未來經濟形勢走向。當前國內經濟動能減弱,未來發展的不確定性增加。宏觀政策方面,防風險仍舊是三大攻堅戰之首,"去杠桿"和"嚴監管"仍為政策的主基調。房地產調控作為防范金融風險的重要組成部分,行業調控政策難言放松,行業市場增長短期壓力增大。
  2019年4月19日召開的中央政治局會議要求,要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制。在房地產市場保持穩定運行的前提下,各項調控政策仍將以穩為主,同時也將更加強調因城施策、理性施策和結構優化。需求端各項限制性調控政策將繼續推進,同時優化部分行政性調控方式,使整體的政策組合更加合理,更有利于市場平穩運行。供應端將繼續圍繞增加短期供應量、調整住房及土地供應結構、提高保障性住房融資服務力度,推進中長期住房制度改革進行政策構建,繼續保障"有效供給"。中長期逐步向綜合施策轉變,形成包括金融、土地、財稅、住房保障、市場管理等在內的一攬子政策工具,保持政策穩定性、合理性、長效性。
  目前,房地產行業企業競爭加劇、行業集中度不斷提升。在競爭資源和市場份額的過程中,規模已成為房企獲取融資優勢及參與土地競爭的重要基礎,也是開發企業中長期完成轉型的必要保障。如今,除了繼續堅持提升產品競爭力和盈利能力之外,房地產開發企業還需持續探索新的發展路徑和商業模式,在立足住宅開發主業的前提下,公司須緊跟客戶需求,在房地產開發的前中后端積極嘗試新業務,積極發展租賃、產業地產等領域,大力挖掘存量資產運營價值,借助產品創新促進居民消費升級,提高開發主業服務附加值。
  (二)公司發展戰略
  公司秉持"平衡發展觀",努力追求總規模和利潤總額的持續均衡增長,在行業收益率顯著承壓受限的大背景下,公司將不斷提高投資質量和經營效率來實現均衡發展的目標。
  2019年,公司將提升住宅開發主營業務的經營效率,提升盈利能力,從而進一步提升ROE。
  投資方面,公司將保持投資力度,繼續堅持投資主流地段、主流客戶、主流產品的高周轉項目,同時利用不同階段城市的市場特點和規律,持續完善布局,并加強現有城市的深耕。投資節奏的把握上,進一步加強宏觀大勢判斷能力,密切關注金融環境變化的方向、力度和持續時間,以及因城施策的房地產調控政策變化對不同城市市場的影響和走勢,投資手段上,繼續強化非周期性的多元化投資手段,在確保企業長期穩健經營的基礎上,實現高質量的規模增長。
  運營管控方面,公司將繼續堅持開發提效,強化進度管理,實現早開盤、早結轉,提高開發效率和周轉率。為適應規模增長需要,公司將結合計劃管理系統、經營分析系統等信息化工具優化運營管理體系,進一步提高公司的運營管理效率。
  營銷管理方面,公司將密切關注不同城市的市場變化,堅持并優化市場數據監控機制,根據對市場周期及競爭環境的研究,確定銷售時機,制定和落實銷售策略,提升競爭力。同時,營銷體系工作將著力于業務、組織和人力資源三個維度進行完善,并整合客戶經營與品牌、客服、物業等方面的工作,夯實體系建設,提升營銷能力。營銷費用方面,公司將持續進行營銷費用管控,提升費效比。
  設計工作方面,公司將力爭打造全行業領先的產品和建造體系,做好建筑裝配化和裝配式精裝研發及落地工作,做好建筑的信息化工作,在項目上試點BIM的全開發過程,同時,對房地產上下游產業鏈進行垂直整合,做好新型建筑材料的研究和投資,建立戰略合作伙伴。
  工程工作方面,公司將在高層項目中督促鋁膜、全鋼爬架等工藝落地,同時利用新工藝的優勢推行工序穿插,落實工程提效;要在多層項目中探索全混凝土外墻的應用,改善多層住宅質量通病的同時,探尋多層建筑的高效建造方式。此外,公司還將積極進行建筑工業化探索與實踐。
  能力建設方面,公司將在"精益管理,協同共進"的2019質量管理主題年下,不斷完善全集團的管理體系建設,集團層面需加強和提高總部各職能的體系建設,建立管理改善機制,不斷優化權責和流程,區域公司層面需完善各區域管理架構,加強對區域、城市組織建設的考核,城市公司層面需加強對新城市公司賦能和幫扶。人才管理方面要充實關鍵崗位人才,提升管理崗位人員的勝任度。
  在主營業務不斷做大做強的基礎上,公司也在探索其他業務的發展模式,希望形成與主營業務的協同發展。物業管理方面,公司將持續擴大管理規模,拓展管理領域,把握業主需求,拓展社區增值服務,提升科技應用水平打造智慧社區;商業地產和產業地產方面,公司將強化招商、管理和運營能力,進一步拓展科技園等新興產業領域,并嘗試輕資產的管理方式;在其他創新產業板塊,公司將有計劃、分步驟地向醫療養老、文化旅游、體育產業、教育、家居生活產業探索實踐,與住宅、商業等業務有效結合,并處理好新業務投入產出節奏與主業的平衡關系。
  (三)經營計劃
  2018年,公司計劃新開工面積約為1,572萬平方米,計劃竣工面積約為724萬平方米,實際完成新開工面積1,555萬平方米,完成竣工面積672萬平方米。
  2019年,公司計劃新開工面積819萬平方米,竣工面積854萬平方米。隨著2019年新獲取項目的增加,公司將在年中就經營計劃進行調整。
  公司計劃開發的主要項目如下:單位:平方米
  1)宏觀經濟以及房地產市場可能發生的變化或單個項目銷售出現變化;
  2)新的法規對項目審批要求進一步嚴格,使開發項目的證照辦理速度滯后而影響開發節奏;
  3)涉及拆遷的項目拆遷進度可能對開發計劃產生影響;
  4)其他不可預測的重大事項對項目工期產生的影響
  (四)可能面對的風險宏觀經濟風險:
  房地產行業受到宏觀經濟整體增長速度、城鎮化進程的發展階段以及老齡化社會加速到來等經濟基本面的影響。現階段中國深化改革的關鍵時期,中國經濟增長的壓力仍然存在,同時主要經濟體經濟增長前景尚不明朗,國內外經濟形勢面臨較多不確定因素,宏觀經濟形勢將影響房地產市場的總體供求關系、產品供應結構等,并可能使房地產市場短期內產生波動。
  政策風險:房地產行業受國家宏觀調控政策影響較大。目前,國家對房地產行業的調控趨向將更加注重長效機制的建設和調控的市場化,同時,地方政府在房地產調控上將具有更多自主權,區域調控政策差異化。這對于對房地產企業、風險控制、把握市場的能力以及經營管理水平提出了更高要求,公司將加強政策研究,適應宏觀調控政策的變化,在市場判斷、戰略制定、項目銷售、資金回籠等各環節做好充分的準備工作。
  市場風險:房地產市場是地區性的市場,當地市場環境條件,尤其是市場供求關系,對公司在當地的銷售和業績狀況影響很大。現階段,受宏觀經濟增速放緩、住房自有率提升等因素影響,近年來我國的商品房的需求增速放緩,部分地區出現需求下降、供應過剩的情況,同時,部分熱點地區存在明顯過熱的情況,公司需加強市場監測,謹慎判斷投資拓展的區域,及時調整產品結構、營銷策略及區域布局。
  融資、利率和匯率風險:房地產行業是資金密集型行業,對資金需求量大,需求時間長。公司經營規模的擴大對公司的融資能力提出了更高的要求,公司將合理安排融資計劃并運用各項融資工具,加強資金管理,確保資金鏈安全。在個人住房貸款方面,隨著市場變化,銀行也會不斷調整個人住房貸款政策,首付比例和利率高低的變化都將影響購房者的按揭融資成本和潛在客戶的購買力,從而對公司銷售產生影響。公司持有的外幣資產和外幣負債都將會受到匯率波動的影響,形成匯兌損益。
  經營風險:房地產開發具有開發周期長、投入資金大、綜合性強等特點,對于項目開發的控制、銷售等方面均具有較高的要求。同時,房地產開發和經營涉及的相關行業范圍廣,合作單位多,需接受規劃、國土、建設、房管、消防和環保等多個政府部門的審批和監管,這對公司對項目的開發控制能力提出較高要求。盡管公司具備較強的項目運作能力以及較為豐富的項目運作經驗,但如果項目的某個開發環節出現問題,可能會直接或間接地導致項目開發周期延長、成本上升。

  四、報告期內核心競爭力分析
  1、科學的投資策略
  公司在深耕廣拓、提效賦能的導向下,堅持深耕一二線主流城市的投資策略,形成以京津冀都市圈、長三角都市圈、粵港澳大灣區以及中西部和東北三省核心城市為主的區域布局。同時,公司不斷加強布局縱深和城市梯度,為集團規模和利潤的持續增長奠定堅實基礎。
  公司堅持對宏觀經濟和市場狀況持續監測分析,準確把握投資周期,運用多種投資方式,提高投資質量。近年來,公司通過公開市場招拍掛、舊城改造、合作、收購等一系列多元化的拓展方式,儲備了總量豐富又質地優良的土地,為公司持續發展提供有效的資源保障。截至2018年末,公司已布局全國50個城市,總土地儲備約4,400萬平方米,其中一、二線城市占比約為83%。
  2、多元化、低成本的融資渠道
  憑借雄厚的經營實力和良好的信用水平,公司與各主要銀行均建立了長期、穩固的戰略合作關系,在銀行貸款規模和利率方面均具有突出優勢。同時,公司積極開拓中期票據、公司債、資產證券化(ABS)、超短期融資券等多元化的融資渠道,不斷優化公司整體債務結構,使公司繼續保持了融資成本優勢。截至2018年末,公司債務融資加權平均成本為4.83%。
  3、良好的品牌影響力
  公司在國內房地產企業中具有較強的品牌競爭力。憑借卓越的價值創造力與品牌實力,公司屢創佳績。公司連續多年榮獲"中國藍籌地產企業"、"中國地產金磚獎"、"品牌價值百強企業"、"年度影響力地產公司"等殊榮。中國房地產已經邁入品牌競爭與經營階段,優質資源加速向品牌企業聚集,公司將持續推動品牌價值與品牌效益的提升,繼續強化差異化特色品牌的鑄造,在激烈的市場競爭中贏得發展。
  4、卓越的產品創新能力
  "科學筑家"是公司產品創新的核心理念和品牌基因。在不斷的創新中,公司將這一基因注入不同的產品系列,形成公司獨具魅力的品牌系列。公司的產品系列以精準的定位、易于認知的品位、科學的設計、領先的意識,在市場競爭中處于優勢。在產品系列創新上,公司已形成了九大產品線系列;在通用成果創新上,公司將前沿智能科技與智慧人居理念相結合,推出了360°景觀健康家、Life智能家、Life優享家等創新產品,在敏銳洞察到科技發展對未來居住產生的影響之下,公司適時對智能化及產品性能進行價值體系統一規劃,整合形成了"Life智享家"品牌;公司從精裝、景觀、建筑等維度形成五心精裝家三四星體系、海綿社區、住區微氣候等創新成果。
  在戶型創新方面,公司在業界首創SMART及MAGIC戶型,又相繼研發出極公寓、優品宅、花園疊墅及度假型MINI疊墅、高層戶型Perfect+等創新戶型。公司提出"科學筑家,智美精工"的品牌理念,強化"智、美、精"三大品牌特質,通過人性化細節、持續領先的科技創新、獨具格調的美學呈現、精益求精的品質為客戶打造智慧、美學、精工的理想生活空間。未來公司將以自身的產品品牌實力持續打造有競爭力的住宅產品,引領未來高品質生活的發展新趨勢。
  5、高效、優秀的管理團隊
  公司擁有一支經驗豐富、銳意進取、年富力強的管理團隊。董事擁有較高的專業水平和豐富的經驗,部分董事和高管人員具有海外留學和工作的經歷,具有國際化視野。部分董事和高管人員是投資銀行、財務管理、戰略管理、項目管理、土木工程、建筑設計、工程設計等相關領域的專家,具有較高的專業造詣和理論建樹。高管團隊在公司的平均工作時間已超過10年,經過多年的磨合,公司管理團隊已經形成了高度一致的核心價值觀,具備強有力的地產資源整合能力,能以前瞻性的眼光洞悉房地產市場,對房地產行業的研究和解讀能力處于國內前沿水平,具有準確把控房地產開發與投資機會的能力,熟悉市場發展變化的規律和房地產項目開發的節奏。多年來,為適應公司規模化發展,提升管理的精細度,管理團隊精誠團結,協同配合,保證了公司管理的高效性和執行力,不斷提高管控能力和開發效率。
  6、健全的法人治理結構
  公司嚴格按照法律法規及監管要求,構建了健全的治理結構和完善的治理制度,充分發揮董事會及其專門委員會的決策和指導作用,不斷強化監事會的監督機制,完善股東大會的操作流程,充分保障中小股東的知情權和決策權,為公司的健康發展打下了堅實的基礎。

金地集團(600383)主營業務收入(億元)
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金地集團(600383)凈利潤(億元)
金地集團(600383)凈利潤
金地集團(600383)每股未分配利潤
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金地集團(600383)每股收益
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金地集團(600383)主營業務利潤率
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金地集團(600383)凈資產收益率
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