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000656
金科股份

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金科股份(000656)主營業務收入 成本利潤及毛利率

2019-06-30主營構成分析
業務名稱 營業收入(元) 收入比例 營業成本(元) 成本比例 利潤比例 毛利率
按行業 房地產銷售 380.06億 93.84% 271.52億 94.08% 93.26% 28.56%
材料銷售 18.60億 4.59% 17.87億 6.19% 0.63% 3.96%
物業管理 17.34億 4.28% 14.09億 4.88% 2.79% 18.76%
房地產建設 8.84億 2.18% 7.93億 2.75% 0.78% 10.27%
酒店經營 2.67億 0.66% 9199.68萬 0.32% 1.50% 65.51%
風能投資開發 1.88億 0.46% 9437.99萬 0.33% 0.80% 49.68%
分部間抵銷 -24.38億 -6.02% -24.65億 -8.54% 0.23% -
按產品 房地產銷售 380.06億 92.17% 271.52億 94.75% 96.29% 28.56%
物業管理 17.34億 4.21% 14.09億 4.92% 2.89% 18.76%
其他 13.06億 3.17% - - - -
新能源 1.88億 0.45% 9437.99萬 0.33% 0.83% 49.68%
按地區 重慶 257.99億 62.57% 175.42億 69.81% 78.06% 32.00%
其他區域 55.27億 13.41% - - - -
四川 38.14億 9.25% 26.53億 10.56% 10.97% 30.42%
江蘇 37.61億 9.12% 29.22億 11.63% 7.93% 22.29%
湖南 23.34億 5.66% 20.11億 8.00% 3.05% 13.83%
主營介紹 主營業務:

房地產開發為主,新能源發電、社區綜合服務、酒店經營管理、園林、門窗、裝飾等相關多元化產業經營為輔

產品類型

房地產銷售、風能投資開發、物業管理、酒店經營、園林工程、裝飾工程、材料銷售

產品名稱

房地產銷售、 風能投資開發、 物業管理、 酒店經營、 園林工程、 裝飾工程、 材料銷售

經營范圍

房地產開發、物業管理、機電設備安裝(以上經營范圍憑資質證書執業);銷售建筑、裝飾材料和化工產品(不含危險化學品)、五金交電;自有房屋租賃;企業管理咨詢服務,貨物及技術進出口(法律、法規禁止的,不得從事經營;法律、法規限制的,取得相關許可或審批后,方可從事經營)。

董事會經營評述

  一、概述
  (一)2019上半年房地產市場分析
  宏觀環境穩中有進。2019年上半年,雖然全球經濟增長有所放緩、外部不穩定不確定因素增多,經濟面臨新的下行壓力。但是,整體經濟運行繼續保持在合理區間,延續總體平穩、穩中有進的發展態勢。國內生產總值突破45萬億元,按可比價格計算,同比增長6.3%。
  調控政策穩字當頭。在"房住不炒"的總基調下,中央重申落實好一城一策,因城施策,城市政府主體責任的長效機制。2019年7月政治局會議首次提出"不將房地產作為短期刺激經濟的手段",以"穩房價、穩地價、穩預期"為目標的地產調控政策信號明確。同時,各地政府分類調控、精準施策、有收有放,城市分化愈發明顯。
  行業運行保持高位。據國家統計局統計,2019年上半年,全國房地產開發投資61,609億元,同比增長10.9%,其中住宅投資45,167億元,增長15.8%,保持持續增長,增速有所回落。商品房銷售面積75,786萬平方米,同比下降1.8%,商品房銷售額70,689億元,增長5.6%,其中住宅銷售額增長12.5%。
  (二)報告期公司經營情況總結
  2019年上半年,公司堅定發展信心,保持戰略定力,全面貫徹落實"四位一體"總體發展戰略,以"四大攻堅戰"為經營重點,以提升"核心能力建設"為長期抓手,扎實推進各項工作,經營質效持續提升,不斷取得高質量發展新成果。
  1、房地產業務
  2019年上半年,公司實現營業收入261.05億元,同比增長68%;公司實現凈利潤31.67億元,同比增長近300%,其中歸屬于上市公司股東的凈利潤25.90億元,同比增長289%。每股收益0.48元,同比增長336%。
  公司盈利能力進一步提升,其中:毛利率30.31%,較上年同期提升7.76個百分點,加權凈資產收益率11.00%,較上年同期明顯改善。
  報告期公司及其所投資的公司實現銷售金額約814億元,同比增長約36%,行業排名穩步提升;銷售面積約839萬平方米,同比增長約20%。截止本報告期末,公司及其所投資的公司在建項目226個,上半年新開工面積約1,156萬平方米,同比增長約10%,竣工面積約425萬平方米,同比增長約66%,期末在建面積約4,468萬平方米,同比增長約76%。
  截至報告期末,公司及其所投資的公司可售面積約5,600萬平方米,有效保證未來持續發展。報告期內公司新增土地投資項目94個,計容建筑面積1,530萬平方米,合同投資金額423億元。
  2、社區生活服務業務
  報告期內,面對行業發展的新變化、新趨勢,金科服務圍繞以客戶滿意為核心,保持有質量的增長,實現營業收入12.02億元,同比增長約84%;實現凈利潤1.59億元,同比增長約260%。2019年上半年新增合同管理面積3,500萬平方米,累計合同管理面積達2.39億平方米,服務業態涵蓋居民住宅、政府公共建設、商業寫字樓、城市綜合體等。
  3、新能源業務
  報告期內,公司新能源業務經營質效大幅提升。上半年,景峽20萬千瓦風場成功并網發電。新能源項目上網電量約5.35億度,同比增長約143%,限電損失比率約14%,同比下降4個百分點;實現營業收入約1.70億元,同比增長約90%,凈利潤約6,538萬元,同比增長約165%。新能源公司嘗試輕資產運營戰略,推進總承包業務拓展。

  二、公司面臨的風險和應對措施
  1、公司面臨的風險
  (1)政策變化風險
  房地產作為國家支柱產業之一,是國家政策調控的重點關注領域。國家層面2018年年底召開的中央經濟工作會議明確"要構建房地產市場健康發展長效機制,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位",同時各地方政府時常出臺"限購、限貸、限售、限價"相關調控政策。如果公司不能適應政府調控政策的變化,則有可能對公司的經營和發展造成不利影響。
  (2)宏觀經濟、行業周期性波動的風險
綜合分析國內外形勢,2019年國內發展面臨的環境更復雜更嚴峻,可以預料和難以預料的風險挑戰較多。房地產行業與宏觀經濟之間存在較大關聯性,受宏觀經濟周期的影響較大。因此,公司能否針對宏觀經濟與行業發展周期相應調整公司的經營策略和投資行為,將對公司業績產生較大影響。
  (3)市場競爭風險
近年來,公司面臨的市場環境由區域市場變化為全國市場,同時房地產市場行業集中度不斷提高的趨勢明顯,各種資源正逐步向競爭力更強、影響力更大的領先企業聚集,公司能否保持在品牌、資金、產品、規模上的領先優勢,將決定公司能否被市場認可,進而對公司業務和經營業績產生影響。
  (4)土地價格波動風險
房地產企業主要通過獲取土地資源進行項目開發,一方面優質土地資源的招拍掛面臨激烈競爭,可能導致投資成本上升;另一方面近年來多地政府出臺土地競配建、競自持、現房銷售的限制,也增加了土地獲取成本和去化周期。雖然成熟的經營管理和運營水平能提升公司抗風險能力,但如果未來土地價格持續上漲將會增加公司獲取項目成本,加大經營風險。
  (5)項目開發風險
  房地產項目開發流程包括土地獲取、項目設計、建設規劃、施工建設、銷售及市場推廣、交付及售后服務等多個環節。盡管公司具備豐富的房地產開發經驗和較強的項目開發能力,但是近年國家陸續出臺了更為嚴格的審批要求,可能導致公司房地產開發及銷售周期延長,進而增加開發成本和開發風險,并對公司經營業績產生負面影響。
  (6)經營管理風險
  近年來公司業務不斷拓展,經營規模不斷擴大,對公司的管理能力、決策效率和風險防范等提出了更高的要求。如果公司在管理體系、制度建設、人力資源保障和風險控制等方面不能適應上述要求,公司將面臨一定的管理風險。
  (7)資產負債率較高的風險
  作為資金密集型的行業,房地產企業資產負債率普遍偏高。伴隨公司業務的持續發展,若公司負債規模難以快速降低,償債壓力可能較大,融資空間可能受到限制,從而影響公司經營發展。
  (8)融資風險
  在公司發展過程中,需投入大量的資金用于土地獲取、項目開發以保持和提升公司競爭力。公司開發資金來源除自有資金外,還需要通過銀行借款、發行有價證券等方式進行融資。若國家宏觀經濟形勢、信貸政策和資本市場發生重大變化,可能導致公司融資受限或融資成本上升,從而對生產經營產生不利影響。
  (9)開發成本上升的風險
  公司為了增強自身在行業中的競爭優勢,未來幾年可能將保持較大的成本支出規模。若項目投資失敗,將會對公司的未來收益產生較大影響。
  (10)其他不確定因素
房地產企業開發周期長,監管環節多,受宏觀環境影響較大,故公司在實際經營過程中還可能發生其他不確定因素,敬請投資者注意投資風險。
  2、公司應對措施
公司將密切關注政策動向,加強對宏觀經濟政策的解讀,加大市場研究分析力度,積極適應經濟形勢的發展。充分保持戰略定力,實施可持續健康發展的戰略構想,堅定不移推進"四位一體"總體發展戰略布局,為公司下一步發展注入新的動能,全力開創公司高質量發展新局面。
  同時,公司將依據政策導向和市場狀況,理性投資,精準定位,優化產品結構,豐富產品線,進一步增強在房地產業務上的核心競爭力。公司將多種措施并舉,力爭完成全年各項經營目標。一是將通過全面預算管控,嚴控各項成本;二是加大銷售回款和多元化融資力度,強化資金的合理配置,合理控制資產負債率水平;三是全面提高項目經營能力和管理水平,積極引進高素質人才,降低業務經營風險;四是切實加強對重大投資項目的風險管控;五是做大做強社區綜合服務、建設業務等多元化板塊,形成協同效應。

  三、核心競爭力分析
  公司的核心競爭力主要體現在以下幾個方面:
  1、卓越成熟的開發管控能力
  公司秉承"做好每個細節,創造美好家園"的開發理念,聚焦提質增效、推動高質量發展。公司作為渝派房企的代表,在立足重慶、走向全國的過程中,公司練就了卓越的設計能力、扎實的成本控制能力、強大的開發管控能力及出色的營銷能力。公司已進駐重慶、四川、北京、上海、天津、江蘇、浙江、廣東、山東等23個省、直轄市、自治區,開發項目主要分布在重慶、北京、廣州、成都、蘇州、南京、合肥、鄭州、武漢、濟南等一二線城市。截止2019年上半年,公司累計開發面積超8,200萬平方米。卓越成熟的開發能力為公司可持續健康發展奠定了堅實基礎。
  2、高效穩定的管理團隊
  公司堅持"團隊職業化、管理專業化、經營規范化、競爭市場化"四大經營理念,秉承"人才是金科第一資源"的人才觀,做到"精心選才、全心用才、專心育才、真心留才",將人力資源提升到戰略高度。
  歷經二十多年的發展積淀,公司已擁有一支成熟穩定的核心管理團隊,董事會成員及高級管理人員皆擁有較強的專業能力和豐富的管理經驗。同時,公司已培養一批忠誠奉獻、勤奮務實、敏銳執著、拼搏競取且年富力強的中層管理團隊,公司各層級管理團隊以公司戰略目標為導向,發揚"快人一步、做好細節"的優良作風,不斷為股東創造價值,為公司發展壯大而持續不懈努力。
  3、精準的戰略規劃能力
  作為一家戰略驅動型上市企業,公司擁有明確清晰的戰略目標,并根據外部環境變化進行動態調整。
  2017年上半年,公司制定了《發展戰略規劃綱要(2017-2020)》,明確了2017至2020年各年度戰略目標,制定了詳細的戰略實施路徑。2018年公司進一步提出"四位一體、協同發展"的戰略發展方向。在投資布局方面,公司堅持圍繞"三圈一帶、八大城市群"深耕發展,大幅提升投拓能力。在持續鞏固成渝地區市場優勢地位的同時,加大其他區域投資,實現全國均衡布局。
  4、優秀的產品創新能力
  公司秉承"以人為本"的產品設計理念,持續進行產品創新升級。公司擁有"原創中國洋房"、"空中院館"、"X+1夾層住宅"、"別墅級洋房"等多個實用新型專利和外觀設計專利。從第一代產品為業主提供一座好房子、一個居住空間;到第二代產品努力為業主提供好的建筑、好的戶型、好的景觀綠化和好的生活配套;目前第三代產品擁有"五大產品主張",構建"瓊華"、"博翠"、"集美"三大系列,以"東方人居"為核的"三系一核"產品戰略。在此基礎上,2019年公司發布產品新內核——生命建筑,為金科的產品賦予"智慧體"、"有機體"、"基因體"三大屬性,促進建筑迭代升級,讓未來建筑更加優化空間、融合自然、貼近生命。
  5、較高的品牌美譽度
  公司秉承"美好你的生活"的企業使命,以產品和服務為紐帶,以金科服務為載體,持續為客戶提供優質的服務,在全國樹立了較高的品牌美譽度。公司2018年名列中國民營企業500強77名,品牌價值197億元,先后榮膺"中國房地產誠信企業"、"中國企業500強"、"中國地產品牌價值10強"、"中國最具影響力地產企業"、"中國藍籌地產企業"、"中國房地產上市公司A股10強"、"2019中國物業服務百強企業綜合實力TOP10"、"2019中國物業服務百強企業服務質量TOP10"、"2019中國物業服務百強企業服務規模TOP10"、"中國物業服務品牌價值TOP10"等榮譽,業主滿意度連續多年超過90%,市場占有率連續三年中西部第一,管理五年以上項目滿意度達95%,位居全國前列。公司較高的品牌美譽度,有效增強客戶粘性,進而推動公司持續健康發展。
  6、多元創新的融資能力
作為資金密集型企業,公司不斷提高自身的融資能力并積極創新使用各種金融工具,已具備較強的經驗和能力。公司自上市以來,充分使用各種資本市場融資工具,在行業內率先發行物業收入和購房尾款資產證券化產品,創新使用物業資產支持票據,累計實現非公開發行股票2次,公開發行公司債券3期,非公開發行公司債券6期,中期票據4期,美元債1期,短期融資券2期,超短期融資券3期等融資。公司與主要大型金融機構均建立了誠信、互利的長期戰略合作關系,獲境內主流評級機構AAA的主體信用評級。
  多元化創新融資模式、融資能力和通暢的融資渠道為公司發展提供良好保證。
  7、全面科學的激勵機制
  公司秉承"風險共擔、利益共享、榮辱與共"的原則,實施豐富有效的激勵機制。為了有效地將股東利益、公司利益和員工利益結合在一起,使各方共同關注公司的長遠發展和戰略目標的實現,在充分保障股東利益的前提下,公司逐漸建立、健全了短中長期結合的激勵機制,更好地吸引和留住優秀人才。2019年公司在限制性股票激勵計劃、員工跟投"同舟共贏計劃"、超額利潤獎勵"同創共贏計劃"的基礎上,創造性推出"卓越共贏員工持股計劃",構建更加全面、科學的長效激勵機制,充分激活了各層級員工的主動性和創造性,為打造高水平、高戰斗力、高責任心的專業團隊和實現甚至超越戰略目標做好機制保障。

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